日本租屋｜設備故障・修繕
設備壞了，
先控制風險，
再確認由誰修、誰付。
先判斷是否漏水、冒煙、瓦斯異味或無法上鎖。
停止可能擴大損害的操作，再向契約指定窗口留下完整紀錄。
30 秒先理解
修繕責任不能只看「誰住在裡面」。
- 先確認是否為房東提供的附帶設備。
- 經年故障與房客過失的費用原則不同。
- 發現異常後，房客也有及時通知的重要性。
- 未取得指示前，不要任意拆修或更換。
DIRECT ANSWER
先安全停用、立即通知、留下紀錄，
再依設備與原因確認費用。
住宅使用所需的修繕，原則上由房東負擔。
但房客故意、過失或不當使用造成的故障，可能由房客負擔。
小規模修繕特約、前住戶殘留設備及自行安裝設備，也要回到契約和設備清單確認。
01四個不等於
判斷責任以前，
先不要把這四件事混在一起。
- 01
設備在房內 ≠ 一定是附帶設備
前住戶留下的空調等若未列入契約，房東責任可能不同。
- 02
房東負責 ≠ 房客可以不回報
通知延誤造成損害擴大時，房客可能負擔擴大部分。
- 03
無法使用 ≠ 可以自行扣租金
應先確認原因、影響範圍、期間與替代措施，再處理租金。
- 04
緊急處理 ≠ 可以任意改裝
先做防止損害擴大的必要措施，不代表可自行升級或更換設備。
02故障判斷台
選擇目前狀況，
確認第一個動作。
按下不同故障項目，畫面會更新安全處理、回報資料與禁止事項。
SELECT ISSUE
01漏水｜滲水
URGENT｜WATER
先停止用水，
防止漏水繼續擴大。
在安全範圍內關閉可操作的水源，移開怕水物品並立即聯絡管理公司緊急窗口。
- 現在先做
- 拍攝漏水位置、流向與受影響範圍
- 回報資料
- 開始時間、樓上或設備來源、是否持續
- 不要做
- 不要自行拆管或碰觸帶電設備
- 緊急判斷
- 持續大量漏水或波及樓下，立即通報
注意：若水接近插座、配電盤或電器，不要冒險接近；依管理方與緊急單位指示處理。
02沒有熱水
CHECK｜HOT WATER
確認瓦斯與錯誤碼，
不要反覆強制啟動。
記錄給湯器型號、面板錯誤碼、是否所有水龍頭都沒有熱水，以及瓦斯或電力狀況。
- 現在先做
- 停止反覆重啟並記錄錯誤碼
- 回報資料
- 是否有瓦斯、是否全戶無熱水
- 不要做
- 不要自行拆機或封住排氣口
- 緊急判斷
- 聞到瓦斯異味時停止火源並聯絡瓦斯公司
瓦斯異味：不要操作電器開關或使用火源，立即通風並依瓦斯公司緊急指示處理。
03空調故障
CHECK｜AIR CONDITIONER
先停機並記錄，
確認它是不是附帶設備。
拍攝型號、錯誤燈號、遙控器畫面與漏水位置，並查看契約設備表是否列入空調。
- 現在先做
- 停機、查看濾網外觀與錯誤碼
- 回報資料
- 冷暖房、異音、異味或漏水症狀
- 不要做
- 不要自行拆洗內部或更換機體
- 緊急判斷
- 冒煙、焦味或異常高溫時立即斷開使用
殘置物：前住戶留下且未列入附帶設備的空調，修繕與撤除責任可能不同，必須查契約。
04門鎖異常
URGENT｜LOCK
無法上鎖時，
優先確保人身與房屋安全。
不要強行轉動或自行拆鎖。立即聯絡管理公司指定的緊急窗口，確認派工與本人驗證方式。
- 現在先做
- 確認門片、鎖舌與鑰匙是否受阻
- 回報資料
- 能否開門、能否上鎖、鑰匙是否損傷
- 不要做
- 不要找未確認身分的業者強制開鎖
- 緊急判斷
- 無法鎖門或被關在門外，立即聯絡
費用提醒：鑰匙遺失、折斷或不當操作造成的費用，可能與設備自然故障不同。
05排水回堵
URGENT｜DRAIN
停止繼續排水，
避免回堵與溢流。
暫停使用相關水槽、浴室、洗衣機或馬桶，記錄回堵位置及是否影響其他排水口。
- 現在先做
- 停止放水並移開周圍物品
- 回報資料
- 哪個排水口、是否冒泡或溢流
- 不要做
- 不要大量倒入強效藥劑
- 緊急判斷
- 污水持續溢出或多處同時回堵，立即通報
原因未明以前：不要反覆沖水測試。若因投入異物造成堵塞，費用責任可能由房客負擔。
03責任判斷
費用由誰負擔，
至少看這五層。
- 01
房東附帶設備
空調、給湯器或建具列入契約，因經年故障而需修繕，原則上由房東負擔。
- 02
房客原因
故意、過失、不當使用或未回報造成擴大，可能由房客負擔。
- 03
小規模修繕特約
電球、保險絲、水龍頭墊片等，可能約定由房客自行處理。
- 04
殘置物｜自有設備
未列為附帶設備的前住戶物品，或房客自行安裝設備，不能直接套用房東負擔。
- 05
共用部分
電梯、共用門、走廊漏水等，通常由管理方安排，但仍應立即通報。
順序很重要：先看契約與設備表，再確認故障原因及有無特約。不要只憑設備位於房內，就直接判定所有權與費用責任。
04報修資料
一次把資料傳完整，
比較容易安排修繕。
| 物件與本人資料 | 提供內容 物件名、房號、契約人姓名與聯絡電話 | 避免錯誤 只說「我家壞了」，對方無法快速查找 |
| 設備與症狀 | 提供內容 設備名稱、型號、錯誤碼與具體現象 | 避免錯誤 不要只寫「不能用」，說明是否完全停止 |
| 時間與範圍 | 提供內容 何時開始、持續或間歇、影響哪些區域 | 避免錯誤 若正在擴大，明確標示為緊急 |
| 照片與影片 | 提供內容 全景、位置、細節、漏水流向或運轉聲 | 避免錯誤 不要為拍攝而接近帶電、冒煙或瓦斯區域 |
| 入室與聯絡 | 提供內容 可配合日期、時段、是否允許管理方入室 | 避免錯誤 確認承辦人、案件編號與後續時間 |
05自行修理
不是完全不能自行修，
但必須先把條件留清楚。
- STEP 01
先通知
用契約指定方式回報，保存日期、內容與收件紀錄。
- STEP 02
等待指示
確認管理方是否派工、需要估價或指定廠商。
- STEP 03
確認必要性
通知後相當期間未處理，或有急迫情況時，再評估必要修繕。
- STEP 04
保存費用證明
保留故障、通知、估價、施工與收據，不自行升級規格。
實務提醒：即使民法第 607 條之 2 對房客自行修繕設有規定，能否要求返還費用仍可能產生爭議。非急迫情況下，先取得書面同意與費用範圍最安全。
06不能使用｜租金
設備不能使用，
不代表可以自行套用固定比例。
FACT CHECK
先確認不能使用的範圍與期間。
記錄通知日、現場確認、修繕完成日、季節、生活影響及房東是否提供替代設備。
→
DISCUSSION
再協議修繕、替代措施或租金調整。
民法第 611 條涉及非房客原因造成的一部使用不能，但具體減額、期間與其他處理仍需按個案確認。
不要自行少付租金：國土交通省資料強調先通知、現場確認，再協議修繕、代替手段或租金減額。自行扣款可能另外形成欠租爭議。
07報修 Checklist
送出報修以前，
把這十項確認完。
設備故障自我檢查
08官方依據
原則由法律說明，
實際處理仍回到契約與原因。
以下來源於 2026 年 9 月 26 日查閱。
主要查閱來源
第 9 條整理修繕、通知、費用與小規模修繕；第 12 條整理一部使用不能。
第 606、607 條之 2、608 及 611 條涉及修繕義務、自行修繕、必要費與一部使用不能。
整理入住中修繕的一般原則、小規模修繕特約、聯絡窗口及殘留設備確認。
提供修繕、通知、費用及租賃中常見問題的實務參考。
說明通知、現場確認、修繕、替代措施與租金減額協議流程。
提醒空調、給湯器、雨漏與水漏應立即聯絡，不宜未經同意自行修理。
資訊與責任邊界：本頁依頁面所載更新日期可查的日本法令與官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案法律、契約、修繕或建築設備專業意見。法令、技術標準、表格與實務可能變更；故障原因、修繕義務、費用返還及租金減額，應由合格專業人士或有權機關依最新資料、正式文件及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行；緊急安全事故應先聯絡消防、瓦斯公司或契約指定緊急窗口。
09FAQ
設備故障與修繕，
最常先問這些問題。
Q01
租屋處的冷氣壞了，一定由房東付費嗎？
先確認是否列為房東提供的附帶設備，再看故障原因與契約。經年故障原則上由房東修繕；殘置物或房客過失可能不同。
Q02
設備壞掉可以自己叫師傅修嗎？
原則上先通知管理公司並取得指示。通知後相當期間未修或有急迫情況時，法律另有規定，但仍要保存必要性與費用證明。
Q03
漏水時應該先做什麼？
在安全範圍內停止用水或關閉可操作水源，移開物品並立即聯絡緊急窗口，同時拍照記錄。
Q04
房客沒有立刻回報會怎樣？
若延誤導致損害擴大，例如漏水延伸到樓下，可能被追究擴大部分的責任。
Q05
設備不能使用就能自己少付房租嗎？
不應自行扣款。先通知並確認影響範圍和期間，再協議修繕、替代措施或租金調整。
Q06
電球或水龍頭墊片也要房東更換嗎？
小規模修繕可能依契約特約由房客自行處理，仍應確認列舉範圍。
Q07
報修時要提供哪些資料？
提供物件與房號、設備名稱、異常時間、具體症狀、照片或影片、錯誤碼、目前是否停用及可配合的入室時間。