外國人租屋知識｜初期費用
日本租屋初期費用，
到底要付哪些錢？
日本租屋的「初期費用」不是一筆固定費用。
實際金額會由日割租金｜預收下月房租｜敷金｜禮金｜仲介手續費｜保證公司費用｜保險｜換鎖與其他契約條件組成。
看物件時，不要只比較月租金，也要一起比較審查通過後、契約文件製作前需要支付的總額。
30 秒先理解
初期費用沒有「全日本固定幾個月租金」這個答案。
- 同樣月租金的兩間房，初期費用可能差很多。
- 敷金｜禮金｜保證料｜換鎖等條件並不是每間都相同。
- 部分費用是押金性質，部分費用支付後通常不退還。
- 審查通過並確定入住日後，應先核對最終精算書，再依指定期限匯款。
直接回答
日本租屋初期費用通常包含什麼？
常見項目包括日割租金｜預收下月房租｜敷金｜禮金｜仲介手續費｜保證公司費用｜火災保險｜換鎖費等。
部分物件還可能有清潔費｜24 小時支援費｜其他契約特約費用。
日本一般租賃實務中，審查通過並確定入住日後，管理公司會製作最終精算書。
房客通常依指定期限先完成初期費用匯款，之後才製作或交付契約文件，並安排重要事項說明與簽署。
哪些項目會發生｜是否退還｜個別公司如何安排，仍應以當次募集條件、付款通知與正式文件確認。
01費用結構
先把初期費用拆開，
不要只看一個總金額。
同一筆「初期費用」裡，可能同時包含未來可以精算返還的金額，以及支付後通常不返還的費用。
分開看，才知道兩間物件真正差在哪裡。
初期費用的常見組成
日割租金＋ 預收下月房租＋ 敷金＋ 禮金＋ 仲介手續費＋ 保證料＋ 保險＋ 其他契約費用
這不是固定公式。
某些物件可能沒有敷金或禮金，也可能另外設定清潔費｜換鎖費｜支援服務等費用。
02主要項目
每一筆錢的用途不同。
不能只看「有沒有收」。
真正要比較的是用途｜返還性質｜支付時點｜契約條件。
- 01
日割租金
契約不是從每月 1 日開始時，可能依實際入住起算日計算當月租金。
確認｜起算日｜計算方式。
- 02
預收下月房租
最終精算時可能會先計入下一個租賃月份的房租｜管理費等。
確認｜包含哪個月份。
- 03
敷金
向出租人預存的金錢。
退租時會依契約內容與應負擔費用進行精算。確認｜金額｜退租精算條件。
- 04
禮金
作為租賃契約的一時性費用，通常列入契約文件製作前的最終精算。
通常不屬於退租時返還的款項。確認｜有無｜金額。
- 05
仲介手續費
支付給不動產仲介公司的仲介報酬。
宅建業者可收取的報酬上限受到規定限制。確認｜負擔人｜金額｜消費稅。
- 06
保證公司費用
多數一般租賃物件會要求使用保證公司。
可能包含初回｜年度｜月額等不同費用。確認｜公司｜方案｜持續費用。
- 07
火災保險
租賃契約可能要求加入指定或符合條件的保險。
確認｜保險期間｜保障內容。
- 08
換鎖費
部分物件會把換鎖相關費用列入初期費用的最終精算。
費用與負擔方式依契約而異。確認｜是否必要｜金額。
- 09
其他契約費用
可能出現清潔費｜24 小時支援｜消毒等個別項目。
確認｜是否必須｜服務內容。
03敷金｜禮金
兩個最容易混在一起的費用，
本質完全不同。
不要只看「敷金」與「禮金」的名稱。
更重要的是確認款項會不會退，以及為什麼需要支付。
敷金
先預存，退租時再精算。
敷金是依租賃契約向出租人交付的款項。
退租時，會依未付款項｜契約約定的借主負擔等進行精算。
不能簡單理解成「一定全部退」或「一定不退」。禮金
屬於契約的一時性費用。
禮金通常列入最終精算，依付款通知在契約文件製作前支付給出租人。
一般不屬於退租時返還的款項。
市場上也有禮金 0 的物件，因此應和其他初期費用一起比較。
04仲介手續費
仲介手續費不是房仲想收多少就收多少。
日本宅建業者的媒介報酬上限受到國土交通省告示規範。
這是初期費用中少數可以直接用法規框架說明的項目。
居住用賃貸的仲介報酬，有法定上限。
原則上，仲介業者從出租人與承租人雙方收取的媒介報酬總額，上限為一個月租金乘以 1.1。
居住用建物的媒介，原則上向單一方收取的上限為一個月租金乘以 0.55。
但如果在接受媒介委託時事先取得該方同意，則單方負擔方式可能不同。
實際請款金額應在契約前確認。
不要只看「一個月」
要確認標示是否含消費稅，以及由出租人｜承租人如何負擔。
先說明再合意
國土交通省資料也要求在媒介契約時，於上限範圍內事前說明並取得合意。
個別特例另行判斷
長期空屋等另有特例。
不能直接當作一般租屋的收費規則。
UNIPROPERTY｜仲介手續費標準
房租 1 個月
＋消費稅
收費透明，重視服務與專業。
本公司居住用租賃的仲介手續費標準為房租 1 個月＋消費稅。
我們會在接受媒介委託時事先說明費用並取得同意。
其他初期費用則依物件｜保證公司｜保險與契約條件分別列示，不與仲介手續費混在一起。
05依物件而異
真正讓初期費用差很多的，
通常是這些變動項目。
因此 Uniproperty 不會用一個固定「幾個月租金」來代替實際估算。
- 01
敷金｜禮金
0 個月｜1 個月｜更多，會直接改變最終精算與匯款總額。
- 02
保證公司方案
初回保證料｜年度費｜月額費用可能因方案不同。
- 03
契約起算日
日割租金｜預收下月房租會受到實際起租日期影響。
- 04
物件特約
清潔｜換鎖｜支援服務等項目會依募集條件不同。
06費用 Checklist
拿到初期費用明細後，
先逐項確認這張表。
不是看到概算就直接匯款。
審查通過並確定入住日後，先核對最終精算書的每一筆費用，再依指定期限付款。
管理公司確認款項後，通常才製作或交付契約文件。
| 費用 | 應確認事項 | 性質 |
|---|---|---|
| 日割租金｜預收下月房租 | 對應哪個期間｜租金與管理費如何計算。 | 租金 |
| 敷金 | 金額｜退租時精算方式｜契約特約。 | 預存｜精算 |
| 禮金 | 是否發生｜金額。 | 一時性 |
| 仲介手續費 | 負擔人｜金額｜含稅與否。 | 仲介報酬 |
| 保證公司費用 | 初回｜年度｜月額｜指定保證公司。 | 保證契約 |
| 保險 | 保險期間｜保障內容｜更新方式。 | 契約條件 |
| 換鎖｜清潔｜其他 | 是否必須｜服務內容｜支付時點｜退租時是否再次發生。 | 依物件 |
07比較方式
兩間房租一樣，
不代表第一年成本一樣。
只比較月租很容易低估實際負擔。
應把初期精算費用與入住後持續費用一起看。
- 01
比較初期精算總額
月租相同時，敷金｜禮金｜保證料｜其他費用不同，契約文件製作前的初期支出可能完全不同。
- 02
比較入住後固定費用
管理費｜月額保證料｜支援服務等，會影響每月實際支出。
- 03
比較更新時費用
更新料｜保證公司更新費｜保險更新，都可能在之後發生。
- 04
比較退租條件
清潔費｜原狀回復｜短期解約違約金等，也應在入住前先確認。
08常見問題
初期費用最常被問的問題，
先直接回答。
初期費用不能一概而論。
以下區分一般原則與依物件而異的項目。
Q01
日本租屋初期費用大約是幾個月租金？
沒有適用所有物件的固定答案。
實際總額要看敷金｜禮金｜仲介手續費｜保證料｜契約起算日與其他特約。
因此最好直接依候選物件製作費用明細。
Q02
敷金最後一定會退嗎？
不能保證全額返還。
退租時會依契約內容｜未付款項｜借主應負擔的原狀回復等進行精算。
Q03
禮金會退嗎？
一般而言，禮金是與租賃契約相關的一時性費用，通常列入契約文件製作前的最終精算，不屬於退租時返還的押金性質。
Q04
保證公司費用只付一次嗎？
不一定。
除了初回保證料，也可能有年度更新費｜月額保證料等。
Q05
0 敷金｜0 禮金就一定比較便宜嗎？
不一定。
應一起比較清潔費｜短期解約條款｜保證費｜其他契約費用，以及第一年的總成本。
Q06
換鎖費｜清潔費一定都要付嗎？
不是所有物件都完全相同。
國土交通省也提醒，鍵交換費｜房間清潔費等特約應在簽約前確認。
09官方參考
費用名稱可以很像，
最終仍要回到契約條件。
制度型說明參考官方資料。
個別物件金額則以當次募集圖面｜費用明細｜契約內容為準。
本頁主要參考來源
日本國土交通省
賃貸住宅入住｜退租注意事項。
入住時應確認敷金｜禮金｜保證金等費用，並在契約前確認鍵交換｜清潔費等特約。日本國土交通省
宅地建物取引業者媒介報酬上限。
居住用租賃媒介的報酬總額與單方負擔上限有明確規範。日本國土交通省
原狀回復爭議與 Guidelines。
退租費用應區分通常損耗｜經年變化與借主應負擔部分。
資訊與責任邊界
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