外國人租屋｜退租｜原狀回復｜敷金精算
日本租屋退租，
先分清原狀回復與敷金精算。
退租不是搬空房間、交還鑰匙就結束。
解約通知期限｜退租點交｜清潔與修繕｜敷金扣抵｜返還時間，都要回到契約與實際屋況確認。
先留下入住與退租紀錄，才有資料逐項核對費用。
30 秒先理解
原狀回復，
不是把房子恢復成全新。
- 通常使用造成的損耗與經年變化，原則上不是房客負擔。
- 房客故意｜過失｜未妥善管理造成的損傷，可能需要負擔。
- 契約中的清潔費｜修繕費等特約，必須另外確認。
- 敷金扣款應逐項看明細，不只看最後剩多少。
直接回答
日本租屋退租時，
房客一定要負擔全部修繕費嗎？
不一定。
日本民法把通常使用造成的損耗與經年變化排除在房客的原狀回復義務之外。
房客是否需要負擔，要看損傷原因｜使用方式｜經過年數｜修繕範圍，以及契約中是否另有清楚約定的特約。
實際精算不能只用「退租就全部換新」來判斷。
01先看解約條款
決定搬家日期以前，
先確認契約怎麼通知。
解約通知期限｜通知方式｜最短契約期間｜違約金｜最後租金計算方式，不是全日本固定同一套。
第一個動作應該是打開自己的租賃契約。
不要先訂搬家公司，
才發現退租日不能照自己想的日期。
有些契約要求在指定期限前，以書面｜管理系統｜指定表格提出解約。
有些契約的最後一個月房租按日計算，有些則依契約採整月計算。
若有短期解約違約金，也應一起確認。
口頭告知後，最好保留管理公司確認收到的紀錄。
通知期限
確認要提前多久提出。
不要把常見做法當成自己的契約條款。通知方式
確認是否需要指定表格｜郵寄｜網站送出，並保存送達紀錄。
費用與日期
確認違約金｜最後租金｜管理費｜停車位等附屬契約如何結束。
02原狀回復
原狀回復的重點，
是誰造成｜怎麼造成。
國土交通省的指引將正常居住造成的變化，與房客故意｜過失｜未妥善管理造成的損傷分開。
這是退租費用判斷的第一個分界。
不等於恢復全新
正常住過的痕跡，
不會因此全部變成房客費用。建物與設備會隨時間老化。
通常使用造成的損耗與經年變化，原則上由出租人承擔。
但實際契約若有特約，仍需另外確認其內容與效力。房客可能負擔
超過正常使用範圍的損傷，
才進一步看修繕責任。故意破壞｜不小心造成損傷｜發現問題卻長期放置，可能成為房客負擔。
即使需要負擔，也還要看受損部位｜必要修繕範圍｜經過年數與實際費用。
03費用分擔
先判斷原因，
再判斷範圍與金額。
以下是國土交通省與東京都指引中的一般整理方向。
個別案件仍以契約｜特約｜實際屋況與證據確認。
出租人原則負擔
經年變化｜通常損耗
- 01
陽光造成的壁紙或地板自然褪色。 - 02
家具正常放置留下的地板凹痕。 - 03
電視｜冰箱等家電背面常見的電氣燒痕。 - 04
設備依正常方式使用後的自然老化。
- 01
房客可能負擔
故意｜過失｜未妥善管理
- 01
搬家作業造成的明顯刮傷或碰撞。 - 02
漏水｜結露等問題未處理，導致污漬或霉害擴大。 - 03
寵物造成的抓痕｜污損｜明顯氣味。 - 04
吸菸造成的燒焦｜污漬｜難以去除的氣味。
- 01
即使屬於房客責任，也不代表一定要負擔整個房間全部換新的費用。
國土交通省指引會進一步考量修繕的最小單位與經過年數。
04經過年數比例
把年份移到居住年數，
即時查看兩方負擔比例。
以下重現國土交通省圖 3 的 6 年｜8 年定額法示意。
預設為常見的 6 年耐用項目，移到 2 年時，出租人為 33.3%，房客為 66.7%。
原狀回復費用｜經過年數互動圖
適用前提：房客確實有原狀回復義務，且該部位適用經過年數計算。
將滑鼠移到整年刻度｜手機可直接點選 2 年
- 房東（出租人）負擔
- 33.3%
- 房客負擔
- 66.7%
- 版本日期
- 2011 年 8 月｜再修訂版
- 查閱日期
- 2026 年 9 月 25 日
整年刻度示例：1 年時，6 年線為房東 16.7%｜房客 83.3%；8 年線為房東 12.5%｜房客 87.5%。
國土交通省指引沒有「入住 2 年內一律由房客負擔 100%」的通則。
這不是所有退租費用的自動分攤規則。
正常損耗｜經年變化本來就不是房客的原狀回復義務。
圖表只在房客有責任，且適用經過年數的項目中使用；官方以耐用年數結束時殘值 1 日圓表示，本圖換算為約 0%。
05契約特約
一般原則之外，
還要看自己簽了什麼。
清潔費｜冷氣清洗｜換鎖｜寵物飼養｜吸菸等費用，常以特約處理。
不能只看「有沒有寫」，也要看內容是否清楚｜合理｜已說明並合意。
- 01
先找出所有退租相關條款
確認契約本文｜特約｜重要事項說明｜東京都條例說明書是否記載房客負擔。
- 02
確認項目與金額是否清楚
只寫「退租費由房客負擔」和明列項目｜條件｜金額，風險並不相同。
- 03
不要自行斷定有效或無效
特約效力可能涉及個別事實與消費者契約法。
有爭議時應帶文件諮詢專業窗口。
06退租清掃費
搬家前已經打掃乾淨，
為什麼還有固定清掃費？
東京租賃市場中，許多房源會預先約定退租清掃費。
大型管理公司房源尤其常見，冷氣清洗通常還會另外計算。
DIRECT ANSWER
先看契約，
不是只看髒不髒。
大型管理公司的常見做法，是在募集資料與契約中先約定：
退租後由專業業者依統一標準完成下一位入住前的清潔。
因此費用常按專有面積｜戶型｜契約定額預先計算，而不是退租當天只憑「看起來多髒」臨時決定。
- 實際條款說明例
- 截至 2026 年
主要供參考
三井系租賃契約中可見的「通常清掃費」說明
「不論使用狀況或清掃狀況，房客都必須負擔契約記載的室內通常清掃費。」
白話理解：一般清掃原則上本來可視為房東應從租金收入負擔的成本。
但若把預估清掃費分攤進每月租金，租期越長的人會負擔越多，短租者則較少，與退租時只清掃一次的實際成本不成比例。
因此這類契約把清掃費從月租中獨立，改在租約結束時一次向房客收取；主張的是租期之間的公平性與費用透明，不是按照退租當天看起來有多髒決定是否收費。
查看日文條款原文
①使用状況・清掃状況にかかわらず、必ずご負担いただく貸室内の通常清掃費用
＜費用＞ 金
貸室内の通常清掃費用については、借主が負担すべき場合もありますが、基本的には収受する賃料の対価として貸主が負担すべきものですから、本来であれば、貸主は退去時に予測される貸室内の通常清掃費用を賃料に加算した上で賃料を決定する必要があります。しかし、当該費用を賃料に配分した場合、賃貸借契約期間の長短によって不合理が生じます。
このため、賃料からこれを独立させて、借主に別途ご負担戴くことの方が合理性があると考え、賃貸借契約終了時に別に請求する契約とさせていただいています。
- ROOM CLEANING
- 退租時通常清掃費
用於住戶整體的專業清潔，例如廚房｜浴室｜廁所｜地板等。
它不等於房客造成損傷的修繕費，兩者應分開確認。常見計算：
依面積｜戶型｜契約定額- AIR CONDITIONER
- 冷氣清掃費
冷氣內部清洗通常不包含在一般室內清掃費內。
壁掛式｜自動清掃型｜天花嵌入式，施工難度與費用可能不同。常見計算：
依台數 × 機型另計
為什麼採固定費用？
可把交屋清潔標準與預計成本在簽約前先說清楚，避免退租後才用主觀屋況臨時估價。
三井公開房源的做法
通常清掃費會直接列出；冷氣清掃費則另按台數與機型記載。實際金額仍以各物件契約為準。
條款範例註記：截至 2026 年可見之市場參考，不代表所有三井系物件均採用相同文字或金額；實際以個別房源最新契約為準。
查閱日期：2026 年 9 月 25 日｜ 三井不動産レジデンシャルリース｜專業清潔與設備點檢 ↗｜ 三井之租賃｜常見清潔特約說明 ↗｜ 三井之租賃｜清掃費與冷氣費公開表示例 ↗｜ 國土交通省｜清潔特約 Q16 ↗
常見，不等於法律上自動成立。
若只是為下一位房客進行的一般清潔，原則上屬房東負擔；但契約可用特約約定由房客負擔。
簽約前要確認負擔內容｜計算方式｜含稅金額｜冷氣台數與機型，以及是否另有寵物｜吸菸｜重度髒污的追加費用。
07敷金精算
敷金不是退租獎金，
也不是可以全部直接沒收。
敷金用來擔保租賃契約產生的債務。
退租返還房屋後，扣除可扣抵的債務，剩餘金額才返還房客。
原始敷金
−
未付租金｜其他債務
−
房客應負擔的修繕｜清潔費
＝
返還金額
或追加請款
- STEP 01
先拿到明細
確認每一項扣款的名稱｜部位｜數量｜單價｜計算方式。
- STEP 02
對照責任與特約
分清通常損耗｜房客責任｜契約特約，不要只看總額。
- STEP 03
不清楚就書面詢問
以照片｜入住紀錄｜點交紀錄與契約逐項核對，保留往來內容。
國土交通省的標準契約書是參考範本，不是所有租約自動適用。
該範本要求出租人從敷金扣抵債務時，向房客明示扣抵金額的明細。
08退租流程
從解約通知到敷金返還，
每一步都留下紀錄。
退租費用常在搬家後才精算。
事前紀錄越完整，後續越容易確認。
| 01 | 確認契約 | 解約期限｜通知方法｜違約金｜最後租金｜特約。 | 契約文件 |
| 02 | 提出解約 | 依指定方式送出，保留管理公司確認收到的紀錄。 | 送達紀錄 |
| 03 | 安排搬家 | 處理大型垃圾｜水電瓦斯｜網路｜地址與停車位。 | 生活手續 |
| 04 | 搬空與清潔 | 移除全部物品，依契約要求完成基本清潔。 | 空屋狀態 |
| 05 | 拍照紀錄 | 按房間與部位拍攝全景｜近照｜設備與儀表。 | 退租證據 |
| 06 | 退租點交 | 與管理方確認屋況｜鑰匙｜設備｜文件內容。 | 點交紀錄 |
| 07 | 返還鑰匙 | 確認所有鑰匙｜門禁卡｜遙控器的返還方式與數量。 | 返還證明 |
| 08 | 確認精算 | 取得扣款明細，逐項對照契約｜特約｜照片與責任範圍。 | 敷金明細 |
09退租點交
點交不是只看一圈，
而是確認紀錄寫了什麼。
現場確認屋況很重要。
但點交當天看到的損傷，不一定等於最終費用已經確定。
簽名前先確認，
文件記載的是「屋況」還是「費用同意」。
記錄損傷位置，和同意負擔修繕費，是不同的事情。
如果文件內容不清楚｜金額空白｜敘述與現場不同，不要在未確認前直接簽署。
可以要求保留副本或拍照，並記錄當天交還的鑰匙數量。
無法參加點交時，也應事先詢問替代流程與屋況確認方式。
帶著入住照片
先分清原本就有的損傷，與入住期間新增的損傷。
逐一標記位置
房間｜牆面｜地板｜設備要具體，不只寫「室內有損傷」。
索取副本
點交表｜照片｜鑰匙返還紀錄，後續精算都可能用到。
10退租 Checklist
開始搬家以前，
先把退租資料整理好。
這張 Checklist 可以直接用來確認解約｜搬家｜點交｜敷金精算。
退租前確認清單
契約
費用
特約
特約
證據
搬家
屋況
點交
精算
MOVE-OUT RECORD
入住時有紀錄，
退租時才有比較基準。
搬家前重新整理入住照片｜維修紀錄｜管理公司往來。
退租當天再拍一次同樣角度，後續比較會更清楚。
11官方依據
一般原則看民法與官方指引，
個別費用回到契約與屋況。
國土交通省指引提供一般判斷基準。
東京都另有住宅租賃糾紛防止條例，要求適用案件在簽約前說明原狀回復原則與實際契約負擔。
本頁主要參考來源
原狀回復糾紛指引｜2011 年 8 月再修訂版。
圖 3 說明 6 年與 8 年耐用年數的房客負擔比例。住宅租賃標準契約書。
說明敷金｜原狀回復與明細等標準契約概念。原狀回復指引 Q16。
說明退租清潔特約要確認負擔內容｜通常損耗範圍｜說明與金額合理性。住宅租賃糾紛防止條例。
說明適用對象與契約前應說明的原狀回復｜修繕｜特約內容。住宅租賃糾紛防止指引。
提供退租敷金精算｜修繕分擔與住屋注意事項。民法修正與住宅租賃。
整理民法第 621 條原狀回復與第 622 條之 2 敷金返還的基本規則。
資訊與責任邊界：本頁依頁面所載確認時點的官方資料整理，僅供一般退租、原狀回復與敷金精算資訊，不構成個案法律、稅務、保險、鑑定或契約意見。法令、官方指引、費用標準與實務可能變更；實際責任應由律師、宅地建物取引士、保險或修繕專業人員、管理公司或有權機關依最新資料、租賃契約、特約、屋況及雙方紀錄判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。
12常見問題
退租｜原狀回復｜敷金精算，
最常先確認這些問題。
以下先說明一般原則，再列出需要依契約、特約與實際屋況確認的條件。
Q01
原狀回復是把房子恢復成全新嗎？
不是。
通常損耗與經年變化原則上不屬於房客的原狀回復義務。
但仍需確認契約與特約。
Q02
退租清掃費與冷氣清洗費一定由房客負擔嗎？
不是自動由房客負擔。
一般清潔原則上屬房東負擔；但許多大型管理公司房源會用契約特約，把清掃成本從月租中獨立，在退租時按契約定額收取，以避免租期長短造成負擔差異。
冷氣清洗費通常按台數與機型另計；簽約前應確認內容｜範圍｜含稅金額與合意情況。
Q03
敷金會全額退還嗎？
不一定。
出租人可就未付租金｜房客應負擔的原狀回復費等債務扣抵。
扣抵後的餘額才是返還金額。
Q04
敷金應該在退租後幾天內收到？
沒有所有租約共通的固定入帳天數。
應確認契約約定｜房屋返還日｜精算進度與匯款方式。
如長時間沒有說明，可書面詢問管理方。
Q05
牆紙有一小塊損傷，要負擔整間換新嗎？
不能只用損傷存在就直接判定。
還要看損傷原因｜必要修繕範圍｜經過年數與契約特約。
Q06
沒有參加退租點交，就不能對費用提出疑問嗎？
不能只憑是否參加點交下結論。
若對精算有疑問，仍應先索取明細，並以契約｜照片｜入住與退租紀錄逐項確認。
Q07
管理公司說是特約，就一定全部有效嗎？
不能一概而論。
特約是否有效可能涉及內容是否清楚｜合理｜已說明並合意，以及消費者契約法等因素。
有爭議時應帶完整文件諮詢。
Q08
入住未滿兩年，房客就一律負擔 100% 嗎？
不是。
國土交通省的 6 年｜8 年定額法示意，是從新品 100% 起逐年下降。
從新品起算 1 年時，房客比例分別為 83.3%｜87.5%；仍需先確認責任｜項目耐用年數｜設備原有年數｜契約與修繕範圍。