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預約諮詢

日本不動產出售｜出租中物件｜房東角度

房子完成出售，
不代表租賃關係重新開始。
租約、敷金與收款窗口，
要一起交接。

出租中物件的買方不只在買房屋，也在承接一段正在運作的租賃關係。成交以前，必須把合約、收入、支出、責任與房客聯絡整理成可核對的交接資料。

查看雙軌交接查看買方查核資料

30 秒先理解

所有權會移轉，
房客的生活不能中斷。

  • 先確認現有租約是否具備對抗要件。
  • 敷金返還責任與帳面金額要同步交接。
  • 買方會核對租金、欠租、修繕與未決案件。
  • 房客只應收到一套可查證的付款指示。
本頁目錄
最後更新
2026 年 9 月 29 日
適用範圍
日本出租中住宅｜屋主更換｜オーナーチェンジ
主要依據
日本民法｜借地借家法｜國土交通省公開資料

DIRECT ANSWER

不是先把房客移出去，
而是把正在營運的租賃關係交給新屋主。

出租中物件出售時，應把買賣與租賃視為兩條同時前進的工作線。賣方整理租約、租金、敷金、保證、修繕及未決事項；買方確認收益與承接責任；交屋時再把所有權、出租人地位、金錢與管理窗口在同一個生效日對齊。

01出售邏輯

空屋出售看房屋，
出租中出售還要看租賃營運。

同一間房子，買方的判斷資料與交付責任並不相同。

VACANT SALE

空屋出售

買方主要確認房屋現況、可使用性、價格與交屋條件。

價格基準
市場行情與物件條件
現況確認
室內設備、瑕疵與交屋狀態
交屋結果
買方取得空屋與使用控制

SALE TYPE

OCCUPIED SALE

出租中出售

買方同時評估房屋與持續產生收益的租賃關係。

價格基準
租金、支出、收益與承租條件
營運確認
租約、入金、敷金、修繕與房客狀態
交屋結果
買方承接房屋及出租人地位

02雙軌交接台

點選交易階段，
同時確認買賣與租賃要完成什麼。

所有權交易與租賃營運不能各做各的；兩條線要在交屋日合流。

01出售準備

01｜出售準備

先把「正在出租」整理成買方能判斷的資料。

不要只給租金數字；買方需要知道收入是否穩定、責任是否可承接。

SALE TRACK
所有權買賣

設定出售條件與揭露範圍

確認希望售價、交屋日期、現況、媒介方式及買方需接受的租賃條件。

產出｜出售條件表

RENTAL TRACK
租賃營運

建立最新租約與營運基準

整理租約、租金、敷金、付款紀錄、保證、修繕與未決案件。

產出｜租賃資料包

房東決定：哪些資料先匿名提供，哪些待買方身分確認後開放。

03承接邊界

有些法律關係會承接，
有些實務手續仍要另外完成。

「屋主換人」不能簡化成全部自動完成，也不能誤解成全部都要重簽。

  • 原則上隨出租人地位承接

    依法與個案確認

    既有租賃關係

    符合民法與借地借家法相關要件時，出租人地位原則上移轉給買方。

    敷金返還債務

    出租人地位移轉時，民法規定的敷金返還債務原則上由受讓人承接。

    出租人的契約義務

    包括依契約與法令應負的使用收益、必要修繕及其他既有義務。

    已存在的租賃條件

    租金、期間、用途、特約等不因房屋出售就當然任意改寫。

  • 仍要另行確認或辦理

    不能假設自動完成

    管理委託契約

    舊屋主與管理公司的契約、解約及新屋主委託須分開處理。

    租金收款帳戶

    房客需收到可查證的變更通知，並有明確的起算月份與聯絡窗口。

    保證與保險手續

    保證公司、火災保險及相關服務是否需要名義變更，應逐件確認。

    未決修繕與費用

    誰負擔、誰追蹤、何時完成，應在買賣文件與交接表內書面化。

資訊與責任邊界：本頁依截至頁面所載更新日可查的官方資料整理，僅供一般制度與交接流程說明，不構成法律、登記、稅務、個人資料或投資個案意見。法令、官方解釋與交易實務可能變更；租賃承接、敷金、通知、個資揭露與交屋安排應由律師、司法書士、稅理士或其他有權專業人士依最新資料、租約、房客占有、登記、買賣文件及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效委託與授權範圍內的營運交接。

04買方查核資料

買方不是只看「現在收多少」，
而是確認收入能否持續、責任能否接得住。

每份資料同時要有基準日、原始文件與最新狀態。

資料群組賣方應整理的內容買方要確認的判斷
01
租賃契約		原契約、更新、特約、同住人、法人或個人名義。租期、租金、解約、修繕及禁止事項是否清楚。
02
租金與入金		應收、實收、欠租、入金日、日割與管理費。帳面租金是否真的穩定入帳。
03
敷金與預收款		契約金額、目前餘額、已扣項目與保管狀態。未來返還責任與交屋精算是否一致。
04
保證與保險		保證公司、保證範圍、事故或代位紀錄、保險期限。屋主更換後能否延續及需辦哪些手續。
05
修繕與設備		修繕履歷、設備表、故障、估價與未完成工程。近期資本支出與責任歸屬。
06
房客與案件		必要範圍內的聯絡、申請、投訴、更新與退租意向。個資邊界及未決案件風險。
07
管理資料		管理委託、報告、收支、鑰匙、緊急聯絡與權限。交屋後第一天能否持續營運。
08
物件管理		管理規約、修繕計畫、管理費、修繕積立金與欠款。出租收益以外的固定支出與限制。

提供方式應依交易階段、契約與個資利用目的調整；不應把未整理的完整房客資料直接散發給所有詢問者。

05交屋日金錢精算

售價是一筆，
租賃營運的金錢要另外逐項對齊。

基準日不同，就可能造成舊、新屋主同時主張或同時漏記。

SELLER CLOSE

舊屋主做到交屋日

租金
確認最後歸屬月份
管理費用
確認截止與未付款
修繕與案件
列出已發生未結算
敷金
揭露契約額與帳面餘額

→CLOSING DATE→

BUYER OPEN

新屋主建立期初餘額

租金
指定新收款起算日
管理費用
建立新委託與付款
修繕與案件
承接責任與期限
敷金
登錄未來返還責任

06房客通知

通知的目的不是宣告成交，
而是讓房客知道下一筆錢付給誰。

內容、時點與查證方式要一致，避免冒名通知與重複付款。

TENANT NOTICE

同一份通知，
回答四個問題。

誰是新屋主、何時生效、租金怎麼付、發生問題找誰。

  1. BEFORE CLOSING

    先準備，不搶先生效

    確認通知人、內容、寄送方式、租金起算及新管理窗口。

    避免交易未完成就要求改帳戶。

  2. AT CLOSING

    共同發出可查證通知

    依實際移轉安排，由適當當事人通知所有者與付款窗口變更。

    附既有窗口的查證方法。

  3. AFTER CLOSING

    確認房客已能正常付款

    核對首月入金、退信、錯匯、報修及保證公司名義手續。

    異常立即回到交接表追蹤。

07個資與揭露

買方需要查核，
不代表所有房客資料都能無限制公開。

資料完整與資料節制可以同時做到。

  • DISCLOSURE CONTROL

    依交易階段，
    逐步增加資料精度。

    初期用統計與遮蔽資料說明營運；買方身分與目的確認後，再在必要範圍內開放原始文件。涉及敏感資料時，應確認利用目的、契約及專業意見。

  • 01初步詢問
    租金、租期、費用與營運摘要；姓名、電話等先遮蔽。
    02認真買方查核
    確認身分、資金與查核目的，再提供必要契約內容。
    03簽約至交屋
    依買賣與承接需要，準備正式文件、通知與管理移交。
    04交屋以後
    新屋主與受託管理方只在管理目的與權限內保管使用。

08Uniproperty 支援

把「有租客」整理成可評估的資產，
再把成交後的營運完整接上。

我們熟悉海外屋主、日本買方及跨語言文件的實際作業節奏。

UNIPROPERTY SUPPORT

不是只介紹買方，
而是把收益與責任整理到能成交。

從出售定位、租賃資料、買方查核、中文說明，到交屋日精算與屋主更換通知，使用同一份進度表協調。

  1. 01

    出售定位與買方路線

    整理目標售價、收益邏輯、出售時程與適合的買方類型。

  2. 02

    租賃資料健檢

    核對租約、租金、敷金、保證、修繕與未決案件。

  3. 03

    中日文查核摘要

    把日本原文契約與營運資料整理成客戶可判斷的中文重點。

  4. 04

    買方問答與補件

    追蹤資料缺口、條件問題與專業人士需要確認的事項。

  5. 05

    交屋日資金精算

    對齊租金、敷金、管理費、修繕與其他應收應付。

  6. 06

    屋主與管理窗口切換

    協調通知、收款、保證、鑰匙、管理文件與首月入金核對。

09出售前 Checklist

先把八件事勾完，
再讓買方開始判斷。

勾選只用於頁面自我檢查，不會傳送或保存資料。

  • 契約基準

  • 收入證據

  • 返還責任

  • 延續手續

  • 風險揭露

  • 資料邊界

  • 金錢切點

  • 營運不中斷

READY TO SELL

資料完整，
才有資格比較價格。

買方看到的不只是租金，而是一套是否可信、是否可承接的營運紀錄。

已完成 0 / 8

10官方依據

法律效果看條文，
營運交接看原始文件。

以下連結用於理解一般制度；個案仍應由相關專業人士確認。

11常見問題

把最容易誤解的四件事，
在出售前先說清楚。

Q01

出售後房客一定要重新簽約嗎？

不一定。一般買賣造成所有者變更時，符合相關法律要件的租賃關係與出租人地位原則上會承接；仍應核對個案租約、占有與登記。

Q02

敷金應先退給房客再重新收嗎？

不能一概而論。出租人地位移轉時，敷金返還債務原則上由買方承接；買賣雙方要在精算中對齊契約額與實際餘額。

Q03

買方只看租金就能決定價格嗎？

不夠。還要確認實際入金、欠租、管理支出、修繕、敷金、保證、租期與未決責任，才能判斷可持續的收益。

Q04

房客何時改匯新帳戶？

依實際移轉與管理生效安排，在正式通知指定的起算日變更。通知應提供可透過既有窗口查證的方法，避免詐騙或重複付款。

下一步

出售出租中物件以前，
先把租賃營運整理成買方能接手的版本。

Uniproperty 可協助整理租約、收益、敷金、修繕、買方查核、中文說明與交屋後管理切換。

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