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預約諮詢

日本不動產出租｜管理公司更換｜房東角度

換管理公司，
不是只換聯絡窗口。
房客、款項與責任都要接好。

舊公司何時停止收款、新公司何時開始處理、房客向誰報修、敷金與鑰匙在哪裡，都必須在同一個切換日對齊。

開啟交接控制台查看交接清單

30 秒先理解

先讀舊契約，
再決定切換日。

  • 解約預告期與方式，以現有委託契約為準。
  • 新公司要先完成說明與書面契約。
  • 租金、敷金與未決費用要做截止對帳。
  • 房客收到的付款及報修指示必須一致。
本頁目錄
最後更新
2026 年 9 月 29 日
適用範圍
日本出租住宅｜管理委託契約與管理公司切換
主要依據
國土交通省｜個人情報保護委員會公開資料

DIRECT ANSWER

先把責任與資料交接完整，
再停止舊公司的管理。

更換管理公司時，先確認舊管理委託契約的解約條件，再完成新公司的重要事項說明與書面契約。切換日前，應用同一份清單核對租約、房客、租金、敷金、保證公司、修繕、鑰匙與未決事項，避免出現無人收款、重複通知或報修中斷。

01更換理由

不是因為「感覺不好」就立刻換，
先把失效的管理工作寫清楚。

可追溯的事實，才能用來確認改善期限、解約依據與新公司的委託範圍。

  • REPORT

    報告長期缺失

    租金、修繕、房客反應與募集狀況沒有固定回報，屋主無法掌握現況。

    先整理：缺少哪些報告、期間與催辦紀錄。

  • MONEY

    款項對不上

    入帳日、代收金額、管理費、修繕款或敷金餘額無法和明細核對。

    先整理：應收、實收、扣款與未入帳差額。

  • RESPONSE

    修繕與客訴停滯

    設備故障、漏水、鄰里問題或房客聯絡沒有責任人與處理期限。

    先整理：發生日、回覆、報價與目前停止點。

  • LEASING

    募集沒有檢討

    房源長期空置，但沒有曝光、詢問、看房與流失原因的具體資料。

    先整理：募集期間、數據、競品與改善建議。

先要求舊管理公司說明與補正，並保留書面紀錄。是否構成立即解約、違約或損害賠償問題，須依契約與個案由專業人士判斷。

02交接控制台

點選目前階段，
確認下一個不能漏掉的動作。

四個階段的工作不同。先完成前一階段，再把責任移到下一個窗口。

HANDOVER CONTROL

先選現在走到哪裡。

畫面會顯示這一階段應取得的文件、時間基準與房東要確認的決定。

01通知以前

01｜通知以前

先讀舊契約，再發解約通知。

房東先決定

預告期間、通知方式、提前解約費與資料返還，不能靠口頭印象判斷。

時間基準
依現有管理委託契約
完成標準
切換日與責任範圍可寫入書面
  • 取得現行管理委託契約與重要事項說明文件
  • 確認契約期間、解約預告、通知方法與費用
  • 盤點租金、敷金、預備金及所有未決案件

房東要做的決定：設定理想切換日，並確認新公司能否在該日完整承接。

03契約邊界

「提前三個月」可以是範例，
但不是每份契約都相同。

國土交通省的標準管理委託契約曾以至少三個月前書面通知作為示例；實際仍以目前簽署的契約為準。

READ BEFORE NOTICE

不要先寄解約通知，
才回頭找契約。

通知送達後，切換日期、違約金與交接義務可能已經開始計算。先把所有條件讀完，再決定發送內容與時間。

  1. 01

    契約期間與更新

    確認現在是固定期間、更新期間或是否已自動延長。

  2. 02

    解約預告與方法

    提前多久、寄到哪裡、是否要求書面或指定格式。

  3. 03

    費用與未完工作

    提前解約費、募集費、工程費及已委託工作的處理。

  4. 04

    文件與鑰匙返還

    返還範圍、資料格式、原件、備份與交付時間。

  5. 05

    金錢截止日

    舊公司最後收款與匯款、新公司開始代收的日期。

  6. 06

    個人資料處理

    依委託內容、利用目的與安全管理要求安排交接。

04八組交接資料

舊公司說「已交接」，
不等於新公司真的能開始管理。

每一組資料都要有舊公司的截止版本，以及新公司的收件確認。

資料群組舊公司應整理的截止資料新公司應完成的接收確認
01管理委託契約契約、重要事項說明、委託範圍、報酬與解約文件。新契約範圍、開始日、報告方式與決裁權限。
02租賃契約租約、更新、特約、同住人、法人或保證人相關文件。租期、更新日、解約條件及個別房客注意事項。
03租金與對帳應收、實收、欠租、匯款、管理費及扣款明細。期初餘額、第一個收款月與房東匯款日。
04敷金與保管金保管人、帳面餘額、已扣項目及退租中的未決費用。逐戶期初餘額及日後精算責任。
05保證與保險保證公司、保證範圍、代位弁濟、火災保險與期限。聯絡窗口、事故或欠租申報期限。
06鑰匙與設備鑰匙數量、保管位置、設備表、點檢與修繕紀錄。實物點收、遺失差額及緊急入室程序。
07房客聯絡資料房客、緊急聯絡人、保證人及有效聯絡方式。在委託與利用目的範圍內安全接收及管理。
08未決案件修繕、客訴、更新、退租、募集、工程與付款中的案件。每案負責人、下一步、期限與費用承擔。

資料內容、提供方法與個人資料處理，應依現行契約、個人資料利用目的及實際委託關係確認；不應把整包房客資料未經整理直接轉交。

05款項橋接

管理公司可以換，
帳上的錢不能中斷或重複。

OLD COMPANY CLOSE

舊公司做截止對帳。

以切換日為基準，列出最後代收期間與所有尚未結清的金額。

  • 最後應收與實收租金
  • 欠租、代位弁濟及追收進度
  • 管理費、工程費及預備金
  • 敷金或其他保管款餘額

CUTOVER
DATE

NEW COMPANY OPEN

新公司建立期初餘額。

不是只收一張總額表，而是逐戶確認第一個管理月從哪裡開始。

  • 第一個收款月與入帳帳戶
  • 逐戶敷金及未決款項
  • 房東匯款日與報表格式
  • 差額查詢與更正窗口

最危險的狀況不是少一張文件，而是舊公司與新公司同時收款，或兩邊都認為對方會處理。切換日、收款月份及付款帳戶必須只保留一個有效版本。

06房客通知

管理窗口改變，
不代表租賃契約自動重簽。

房客最需要知道的是生效日、付款方式與發生問題時該找誰。

TENANT NOTICE

同一份通知，
把四件事說完。

避免舊公司、新公司與房東各自通知不同內容。涉及租約條款或收款主體變更時，再依實際情況準備必要文件。

  1. 01

    何時開始

    舊公司管理截止日、新公司開始日及過渡期間窗口。

  2. 02

    租金付給誰

    生效月份、帳戶、振替方式及辨識詐騙通知的方法。

  3. 03

    報修找誰

    一般修繕、夜間緊急事故及管理組合的聯絡順序。

  4. 04

    租約是否改變

    明確說明不變項目；有變更時以正式文件另外處理。

07切換時間線

不是選好新公司就完成，
而是一路走到第一次對帳正確。

  1. BEFORE NOTICE

    讀契約與盤點

    確認預告期間、費用、未決案件及資料持有人。

  2. NOTICE WINDOW

    書面通知

    依契約方法通知舊公司，固定截止日與交接窗口。

  3. BEFORE CUTOVER

    資料預交接

    新公司先檢查資料缺口，房客通知在切換前送達。

  4. CUTOVER DAY

    責任正式切換

    點收鑰匙、資料與款項，啟用唯一有效的聯絡窗口。

  5. FIRST CYCLE

    第一次對帳

    核對首月租金、敷金、匯款、報修與未決案件。

時間線應倒推自契約規定的預告期與房客收款週期；不要為了趕某個日期，讓新舊公司在沒有資料的情況下硬切換。

08Uniproperty 支援

我們不是只接手聯絡，
而是先把管理狀態重新建檔。

UNIPROPERTY SUPPORT

海外屋主也能看懂，
現在缺什麼、誰在處理。

Uniproperty 可依實際委託範圍，協助檢查舊契約、建立交接清單、盤點款項與未決案件，並把日文資料整理成中文決策摘要。

  1. 01

    舊契約與解約條件檢查

    整理期間、預告、費用、通知方式及資料返還條款。

  2. 02

    交接資料缺口盤點

    逐戶核對租約、房客、保證、鑰匙、修繕與未決事項。

  3. 03

    款項與敷金橋接

    對齊截止明細、期初餘額、第一個收款月與匯款日。

  4. 04

    房客通知與多語溝通

    整合生效日、收款、報修與緊急窗口，避免多版本指示。

  5. 05

    現場與鑰匙點收

    依物件情況確認鑰匙、設備、工程及需追蹤的現場問題。

  6. 06

    海外屋主中文報告

    將交接進度、缺件、風險、待決定事項與責任人集中呈現。

09Checklist

切換生效以前，
確認八個交接停止點。

  • 契約

  • 日期

  • 新約

  • 房客

  • 款項

  • 現場

  • 通知

  • 驗收

SAFE CUTOVER

最後一個勾選完成，
才算真正交接。

簽完新契約只是開始。第一次租金與報修週期正常運作，才能證明新公司已經實際接起管理。

回到交接控制台

10官方依據

契約、管理義務與個人資料，
分別回到官方規則確認。

資訊與責任邊界：本頁依截至 2026 年 9 月 29 日可查的官方資料整理，僅供一般管理切換流程說明，不構成法律、個人資料或管理契約的個案專業意見。法令、契約、表格與管理實務可能變更；解約期間、費用、資料移轉及交接義務應由律師、宅建士或其他有權專業人士依最新資料與實際簽署文件判定。Uniproperty 僅協助資料盤點、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效委託與授權範圍內的交接執行。

11FAQ

五個房東更換管理公司時，
最容易漏掉的問題。

Q01

管理公司可以隨時更換嗎？

不能先假設可以立即切換。應先確認現有管理委託契約的期間、解約預告、通知方式、費用、未完工作及資料返還，再倒推安全的切換日。

Q02

房客需要重新簽租約嗎？

管理窗口變更不等於房客與房東間的租賃契約自然終止。是否需補充文件或變更條款，應依現有租約、收款主體、保證契約及個案確認。

Q03

敷金應該由誰交給新公司？

先確認敷金實際由誰保管、契約如何記載及帳面餘額。交接時應由舊公司提出截止明細，新公司建立逐戶期初餘額，房東再核對差額。

Q04

舊公司不交資料怎麼辦？

先以契約與書面清單逐項催辦，保留通知、回覆與缺件紀錄。若已影響收款、房客或權利義務，應依契約尋求律師或相關專業協助。

Q05

人在海外也能完成管理切換嗎？

可依實際情況用電子文件、委任與遠端會議安排，但仍須明確設定日本境內聯絡、現場點收、緊急決裁與必要原件的處理方式。

下一步

讓管理公司更換，
從一場交接變成可驗收的流程。

Uniproperty 可協助檢查舊契約、盤點資料與款項、安排房客通知及現場點收，並向海外屋主提供中文交接進度與缺件報告。

安排管理公司交接諮詢使用交接 Checklist