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日本不動產｜物件調查

真正需要調查的，
不只看得見的屋況。

登記只能回答權利記載，不能回答建物是否適合使用。
屋況調查只能回答其範圍內的現況，不能保證所有隱蔽問題都不存在。
把權利、法規、屋況、管理與防災分開確認，才知道還缺哪一份資料。

開啟調查分層圖使用調查 Checklist

30 秒先理解

同一間房，
至少要看五層資料。

  • 登記記載，不等於現況完全一致。
  • 重要事項說明，不等於不必提問。
  • 建物狀況調查，不等於瑕疵保證。
  • 管理費金額，不等於管理品質。
本頁目錄
最後更新
2026 年 9 月 26 日
適用範圍
日本中古住宅與公寓的一般購買調查
主要依據
法務省｜國土交通省｜地方行政與個別物件文件

DIRECT ANSWER

物件調查的目的，
不是把所有風險寫成零。

調查要把「已確認」、「尚未確認」及「需要專業判斷」分開。
房源資料、登記、行政資料、管理文件、現場與建物狀況調查各自只能回答一部分問題，不能互相替代。

01調查分層圖

點選調查層級，
確認文件、問題與停止點。

同一份資料不能回答所有問題；每一層都要留下確認結果與未確認事項。

物件調查五層

登記與權利

先確認誰有什麼權利

地址相同，
也要核對正確的地番與家屋番号。

登記事項證明書用來確認土地、建物、所有權與其他權利記載，但仍要核對現況、交易文件及交屋時如何處理既有權利。

  • 主要文件／來源

    • 登記事項證明書
    • 公圖、地積測量圖與建物圖面
    • 賣方、共有與抵押等權利資料

  • 必須提出的問題

    • 誰是現在的登記名義人
    • 既有權利如何塗銷或承接
    • 登記內容與現況是否一致

法務省提醒，住居表示與地番、家屋番号經常不同；調閱前應先確認正確標示。

02文件地圖

先問這份文件能證明什麼，
再問它沒有回答什麼。

  • DOCUMENT 01

    登記事項與圖面

    確認登記名義、權利記載、土地建物標示、地圖及圖面；不等於已確認實際屋況。

  • DOCUMENT 02

    行政與法規資料

    確認用途地域、接道、建築限制、防災及其他區域條件；更新時點與個別適用仍要核對。

  • DOCUMENT 03

    建物與告知資料

    確認設備、修繕、告知事項及既有調查；未記載不等於問題一定不存在。

  • DOCUMENT 04

    管理組合資料

    確認規約、費用、積立、長期修繕、總會紀錄及欠費；主要適用於區分所有公寓。

03登記與權利

先核對交易對象與權利，
再討論如何交付。

REGISTRATION & RIGHTS

登記資料回答的是「記載了什麼」，
不是所有現況與風險。

調閱時要先確認土地、建物、地番、家屋番号與區分所有建物的敷地權。
交易前還要確認既有抵押權等如何處理，以及交屋時應達到的權利狀態。

  • 所有權與共有

    登記名義人、共有持分及是否需要所有相關人同意。

  • 抵押權等負擔

    抵押權、差押、地役權及其他權利記載與預定處理方式。

  • 土地／建物標示

    所在地、地番、家屋番号、種類、構造與面積是否對應。

  • 現況與未登記部分

    增改建、附屬建物、境界及圖面是否仍需另外確認。

04土地與法規

現在可以使用，
不代表未來可以任意改建。

  • CHECK 01

    接道與道路

    道路種類、接道狀況、位置指定、私道負擔與通行掘削關係。

  • CHECK 02

    用途與規模限制

    用途地域、建蔽率、容積率、高度、防火及地區計畫等限制。

  • CHECK 03

    再建築與既存狀態

    是否符合現行規定、是否有既存不適格或其他重建限制。

  • CHECK 04

    境界與土地使用

    境界資料、越境、地役權、借地、共有及鄰地使用關係。

本區只整理常見調查方向，不能用單一網路地圖判斷可否建築、改建或重建。實際適用應依所在地行政資料、正式圖面與必要的專業確認。

05建物與屋況

有建物狀況調查，
仍要先看日期、範圍與未調查部分。

建物狀況調查，是掌握特定範圍現況的工具。

國土交通省制度以符合資格的既有住宅狀況調查技術者，依規定方法確認劣化等狀況。
它不等於保證所有隱蔽瑕疵都不存在，也不會自動回答設備壽命、裝修品質或將來維修費。

先確認誰調查、何時調查、採用哪一種方法、調查到哪裡、哪些地方無法確認，以及報告是否仍適合本次交易使用。

INSPECTION BOUNDARY

報告裡沒有寫，
不代表現場一定沒有問題。

  • 目視等非破壞方式有其調查界線。
  • 住戶內與住戶外可能由不同人調查。
  • 裝修遮蔽或無法進入處可能未調查。
  • 必要時另詢問建築、設備或保險專業人士。

06公寓管理

室內屬於這一戶，
管理風險卻常在整棟建物。

CONDOMINIUM MANAGEMENT

管理計畫、積立與紀錄，
要放在同一張判斷表。

國土交通省在 2026 年更新的管理計畫認定資料中，仍把管理組合運作、規約、經理、長期修繕計畫與修繕積立金列為核心。
認定有其制度意義，但沒有認定也不能直接推定管理一定不好。

  • 管理組合運作

    總會召開、議事錄、名簿與重要議案是否持續管理。

  • 經理與欠費

    管理費、修繕積立金、欠費及臨時徵收的狀況。

  • 長期修繕

    計畫期間、修訂時點、預定工程與資金是否對應。

  • 規約與限制

    裝修、寵物、出租、用途及共用部分的使用限制。

07調查界線

把已知、未知與需轉介項目，
分開留下紀錄。

調查結果代表什麼不能直接推論下一步
已確認有文件、來源與確認日期未必涵蓋所有現況核對交易文件是否一致
尚未確認資料未取得或內容不明不能當作問題不存在補件、提問或設定停止點
專業判斷需要建築、法律或其他專業仲介說明不能取代該判斷由適合的專業人士確認

UNIPROPERTY SUPPORT

調查不是把文件全部丟給客戶，
而是先整理問題與確認順序。

Uniproperty 可協助調閱與彙整交易所需的物件資料，將已確認、待確認及需要轉介專業人士的項目分開，讓客戶知道下一步要問什麼。

整理物件調查項目

  1. 01

    資料清單

    依土地、建物、公寓及交易類型整理應取得資料。

  2. 02

    問題分層

    把權利、法規、屋況、管理與防災問題分開追蹤。

  3. 03

    專業轉介

    需要司法書士、建築或其他專業判斷時明確標示。

08物件調查 Checklist

提出購買申請以前，
先確認八項調查有沒有留下結果。

勾選只代表已取得或已提出確認，不代表內容一定沒有風險。

  • 登記

  • 權利

  • 法規

  • 屋況

  • 調查

  • 管理

  • 防災

  • 界線

NEXT STEP

尚未確認的問題，
不要帶著進入契約。

可以補件的先補件，需要專業判斷的先安排確認。
若關鍵問題無法回答，就應保留停止、改條件或不提出申請的選項。

回到調查分層圖

09官方依據

權利、交易、屋況與管理，
分別回到主管機關資料。

官方資料查閱日期：2026 年 9 月 26 日。
資訊與責任邊界：本頁依該日期可查的日本法令與官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案法律、登記、建築、測量、設備、保險或投資專業意見。法令、行政資料、管理文件、調查方法與物件狀況可能變更；實際權利、合法性、界址及屋況，應由合格專業人士或有權機關依最新資料、正式文件、現場及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。

10FAQ

物件調查中，
最容易誤解的是這些地方。

Q01

有登記事項證明書，就代表物件沒有問題嗎？

不是。登記主要確認登記名義與權利記載，土地法規、建物屋況、管理、防災及契約條件仍要另外確認。

Q02

地址和地番不是同一個嗎？

不一定。法務省說明，住居表示與地番、家屋番号經常不同；調閱登記資料前應先確認正確標示。

Q03

建物狀況調查等於沒有瑕疵嗎？

不等於。要確認調查日期、方法、範圍與未調查部分；目視等非破壞調查不能保證所有隱蔽問題都不存在。

Q04

中古公寓只看室內就可以嗎？

不可以。還要確認管理組合、規約、管理費、修繕積立金、長期修繕計畫、總會紀錄、欠費及共用部分。

Q05

重要事項說明完成，就代表所有風險都消失嗎？

不是。它是交易前的重要確認程序；買方仍應閱讀正式文件、提出問題，並依個案安排建築、法律或其他專業調查。

Q06

調查有未確認事項，還可以提出購買申請嗎？

應看問題的重要性、是否可在期限內補件，以及申請與契約能否保留適當條件。關鍵問題無法回答時，應保留停止或改條件的選項。

下一步

先把未確認事項列出來，
再決定是否提出購買申請。

Uniproperty 可協助整理物件資料、調查問題與補件進度，將權利、法規、屋況、管理及防災項目分層，並在需要專業判斷時明確安排下一步。

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