日本買房｜重要事項說明・買賣契約
簽名以前，
先把房子與解除條件真正聽懂。
重要事項說明書、買賣契約書與契約成立後的書面，功能並不相同。
先分清楚文件順序，再確認金錢、日期、貸款、責任與停止點。
30 秒先理解
重要事項說明是簽約判斷材料，
不是簽完再補聽的流程。
- 重要事項說明書，不等於買賣契約書。
- 收到 PDF，不等於已完成重要事項說明。
- 宅建士說明，不等於所有風險都已消失。
- 不理解的條款，應在簽名與付款以前停下來問。
本頁目錄
DIRECT ANSWER
先看文件，再聽說明，
確認後才簽約。
宅建業者原則上應在買賣契約成立以前，由宅地建物取引士依重要事項說明書進行說明。買方應把物件權利、法規限制、管理、災害資訊及契約解除條件，與買賣契約的價格、付款、交屋、貸款特約及違約責任一起確認。
01文件順序
三份文件的功能不同，
不要只確認最後的簽名頁。
- BEFORE CONTRACT｜35
重要事項說明書
契約成立以前，由宅建士提示宅建士證，依文件說明物件、權利、法規、管理與交易條件等重要事項。
目的：讓買方有材料判斷是否簽約。
- AGREEMENT
不動產買賣契約書
記載買賣價格、手付金、付款、所有權移轉、交屋、貸款特約、契約不適合責任、解除與違約等雙方約定。
目的：把交易成立條件變成雙方約定。
- AFTER FORMATION｜37
契約成立後書面
宅建業者在契約成立後交付法定書面；實務上買賣契約書可能同時具備第 37 條書面的內容與功能。
目的：留下已成立契約的重要內容。
02重說閱讀
點選文件區塊，
確認每一類內容要問什麼。
不是每個物件都有完全相同的風險；以下用常見閱讀順序整理。
IMPORTANT MATTERS
01權利與登記
01｜權利與登記
先確認賣方能賣什麼，交屋時會移轉什麼。
登記名義、所有權或借地權、敷地權、抵押權與其他負擔，會直接影響買方最後取得的權利。
先核對
- 土地、建物與專有部分的登記資訊
- 共有持分、敷地權及附屬建物
- 抵押權等負擔的抹消時點
停下來問
- 賣方與登記名義人是否一致？
- 交屋以前要抹消哪些權利？
- 車位、倉庫或專用使用權能否一併承接？
登記內容是權利確認的起點，但仍要與現況、契約附件及司法書士的移轉安排一起核對。
02法規與道路
02｜法規與道路
能住、能改、能重建，是三個不同問題。
都市計畫、用途地域、建蔽率、容積率、接道與其他法令限制，會影響現在使用及未來改建或重建。
先核對
- 用途地域與建築限制
- 接道、私道與道路負擔
- 違建、既存不適格或重建限制
停下來問
- 目前用途是否合法？
- 增改建或重建是否另有限制？
- 道路、境界或私道費用是否未確認？
網站與地圖只能協助初步理解；正式判斷應以主管機關資料、測量與專業調查為準。
03設備與基礎設施
03｜設備與基礎設施
把可以使用，和需要重新施工分開確認。
供水、排水、瓦斯、電力、通訊、設備及配管狀況，可能影響交屋後的使用與追加費用。
先核對
- 公營或私設管線及容量
- 設備表與現況告知書
- 更新、引入或名義變更費用
停下來問
- 設備是否屬於買賣標的？
- 故障或撤去由誰負責？
- 使用目的需要的容量是否足夠？
設備表、現況告知書與重要事項說明書應互相對照，不能只看廣告設備清單。
04公寓管理
04｜公寓管理
買的不只是房間，也會承接共同管理關係。
區分所有公寓要確認管理方式、管理費、修繕積立金、欠繳、長期修繕計畫、規約及總會紀錄。
先核對
- 管理費與修繕積立金
- 欠繳、臨時徵收與調漲計畫
- 寵物、裝修、出租與用途規約
停下來問
- 大規模修繕何時進行？
- 是否有臨時負擔或訴訟？
- 自住、出租或裝修是否受限？
管理良好與否不能只看公共空間外觀；財務、規約與總會資料同樣重要。
05防災與限制
05｜防災與限制
災害圖資是判斷材料，不是安全保證書。
水災、土砂、海嘯等風險及相關警戒區域，會影響安全判斷、保險與日後使用，但仍需結合建物條件與現地環境。
先核對
- 各類 hazard map 與警戒區域
- 建物耐震、樓層與避難路線
- 地下空間、機電設備與保險
停下來問
- 圖資版本與範圍是否最新？
- 管理組合有無防災計畫？
- 保險承保與自付額如何？
同一地區內不同樓層、地形與建物條件的風險可能不同，不應只以地址做單一結論。
06交易條件
06｜交易條件
重要事項與契約條款要能前後對得上。
價格、手付金、貸款特約、契約不適合責任、解除、違約、租賃承接及交屋條件，應與買付申請及協商結果一致。
先核對
- 金額、日期與付款方式
- 貸款與解除條件
- 責任、免責與補充約定
停下來問
- 口頭承諾是否已寫入？
- 附件與正文是否矛盾？
- 未完成的調查要如何處理？
若協商內容變更，應確認最新版本及修正處，不要依較舊 PDF 或口頭印象簽署。
03契約條款
房子看懂以後，
再把金錢、日期與解除條件看清楚。
- 01｜MONEY
價格與付款
買賣價金、手付金、中間金、尾款、稅費分擔及匯款方式。
確認金額、付款日、收款人與款項性質。
- 02｜SCHEDULE
簽約與交屋
契約日、尾款結算日、所有權移轉、鑰匙交付及現況確認。
確認日期是否能配合貸款與海外送金。
- 03｜FINANCING
貸款特約
申請金融機關、金額、審查期限、未核准定義、通知及解除方式。
事前審查不等於正式核准。
- 04｜CONDITION
設備與現況
附帶設備、現況交付、修繕、境界、測量及已知瑕疵的處理。
口頭承諾應反映在正式文件或附件。
- 05｜LIABILITY
契約不適合責任
責任範圍、通知期間、修補、減額、解除及免責條件依交易而異。
中古屋與賣主身分會影響條款內容。
- 06｜EXIT
解除與違約
手付解除、債務不履行、違約金、損害賠償及不可歸責情況。
先知道什麼情況能退、要付多少、期限到哪天。
只有「聽過」不代表已理解，也不代表日後可以自由取消。若文件、口頭說明與期待不一致，應在簽名、蓋章或支付手付金以前要求修正或留下書面回答。
04線上與電子書面
人在海外也能完成說明，
但不是只寄一份 PDF。
IT IMPORTANT MATTERS
IT 重說要能看見、聽見、提問與保存。
線上進行重要事項說明時，仍須具備與面對面相當的說明與確認環境。電子書面則應先確認接受方式並取得承諾。
- 01
事前承諾
使用電子書面以前，確認提供方式、檔案格式與客戶是否同意。
- 02
設備確認
確認畫面、聲音、網路與檔案能正常顯示，不缺字、不亂碼。
- 03
身分與說明
宅建士提示宅建士證，客戶能即時聽取說明並提出問題。
- 04
到達與保存
確認電子文件已收到，並說明下載、列印及長期保存方式。
05Uniproperty 支援
正式說明依日文文件進行，
理解過程不必只靠自己猜。
UNIPROPERTY SUPPORT
先整理問題，
再由宅建士逐項說明。
我們會依實際文件與客戶背景整理閱讀順序，協助外國買方在簽約以前掌握交易條件與未確認事項。
- 01｜事前整理
文件與差異標記
整理重要事項說明書、契約書、附件與先前協商內容，標出差異及需要確認的地方。
- 02｜中文重點
宅建士中文講解
正式內容以日文法定文件為準；說明時以中文整理權利、金錢、期限與解除等核心條款。
- 03｜簽約紀錄
問題與回答留存
把補充說明、修正內容、附件及未確認事項整理成可追蹤紀錄，再進入簽署。
我們可配合海外客戶使用 IT 重說與電子文件；是否採用紙本或電子方式、簽署方法及時程，仍應依賣方、仲介、司法書士與個別交易安排確認。
06簽約前 Checklist
八項都能回答，
再決定是否進入正式簽署。
身分
權利
限制
管理
金錢
貸款
責任
停止點
07官方依據
制度看官方規定，
個別交易回到正式文件。
第 35 條規範重要事項說明，第 37 條規範契約成立後交付書面。
整理線上重要事項說明、電子書面、事前承諾、設備與保存等實施要求。
說明 IT 重說與對面說明的同等處理，以及電子文件提供時的具體注意事項。
彙整重要事項說明中常見的都市計畫、建築、防災與土地利用限制。
說明簽約前由宅建士進行重要事項說明，以及遠距交易可使用 IT 說明。
資料查閱日期：2026 年 9 月 28 日。
資訊與責任邊界：本頁依該日期可查的日本法令與官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案契約審閱、法律、登記、建築、融資或其他專業意見。法令、電子化規則、表格、行政解釋與實務可能變更；實際權利、限制、責任與簽署效果，應由宅建士、合格專業人士、金融機關或有權機關依最新資料、正式文件及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。
08FAQ
簽約前最常見的誤解，
集中在這六個問題。
Q01
重要事項說明書等於買賣契約嗎？
不等於。重要事項說明書主要提供簽約判斷所需資訊；買賣契約書則記載買賣雙方的權利義務與成立條件。
Q02
先簽約，再補重要事項說明可以嗎？
原則上不可以。宅建業者應在買賣契約成立以前，由宅建士依重要事項說明書進行說明。
Q03
只收到 PDF，就算完成重要事項說明嗎？
不算。文件交付與宅建士說明是不同環節；IT 重說仍需具備即時影像、聲音、身分提示與提問環境。
Q04
聽不懂日文，簽完以後可以取消嗎？
不能只因日後表示未理解，就認定可以自由取消。應在簽約以前要求足夠的閱讀與說明時間，對不清楚的部分留下書面回答。
Q05
電子契約一定要接受嗎？
書面電子化需要確認對方意向並取得承諾；實際採用方式也要確認設備、檔案到達、可讀性與保存。
Q06
宅建士說明過，就代表物件沒有風險嗎？
不代表。重要事項說明依法律、調查與已知資料整理；買方仍應確認未調查事項、專業判斷範圍與自身使用目的。