日本不動產出售｜揭露・銷售準備
買方先看到的是廣告，
最後決定交易的，
是完整而一致的事實。
照片可以讓買方開始注意，資料才能讓買方繼續判斷。
屋況、設備、管理、修繕、租賃與已知問題，應在公開與簽約前逐層整理。
30 秒先理解
揭露不是把缺點放大，
而是讓交易建立在同一套事實上。
- 屋主告知、既有文件與專業調查不能互相取代。
- 設備是否正常，要在契約與交屋前分清楚。
- 出租中出售還要整理租約與承租狀況。
- 廣告文字與現場說明必須保持一致。
本頁目錄
DIRECT ANSWER
先把已知事實與資料缺口整理好，
再對外公開。
出售資料不是只為了完成廣告，而是要讓後續重要事項說明、買賣契約與交屋內容一致。屋主知道的歷史、管理文件、設備現況與專業調查各有功能；不知道的部分也應清楚標示，不用猜測填滿。
01資料揭露台
點選不同層級，
確認誰知道什麼、用什麼證明。
選擇資料層級
01屋主已知事實
LAYER 01｜屋主已知事實
先寫下實際知道的歷史，
不要等買方提問才回想。
漏水、修繕、設備故障、噪音、事故、鄰里、增改建或其他已知狀況，應依實際記憶與文件整理。無法確認的事項直接標示，不以推測代替事實。
先整理
- 發生時間與處理經過
- 修繕者、費用與保留文件
- 目前是否仍有影響
留下資料
- 物件狀況告知內容
- 照片、報價或修繕紀錄
- 需要買方另行確認的部分
沒有文件不代表可以不說明；有文件也不代表可以省略屋主實際知道的情況。
02設備與室內現況
LAYER 02｜設備與室內現況
設備是否留下、是否運作，
在簽約前分清楚。
空調、熱水器、廚房、衛浴、照明、收納、門窗與其他附帶設備，應確認數量、型號、運作狀況、故障及是否包含在交付範圍。
先整理
- 設備名稱、位置與數量
- 目前運作與已知故障
- 拆除、保留或無保證項目
留下資料
- 設備表與現況照片
- 說明書、保固或修繕紀錄
- 交屋前再次確認的清單
可以使用不等於保固；設備責任與交付狀態要回到契約文字確認。
03管理與修繕資料
LAYER 03｜管理與修繕資料
公寓的價值與限制，
不只存在室內。
管理規約、管理費、修繕積立金、長期修繕計畫、會議決議、欠費、專用使用權及未來工程，可能直接影響買方判斷與持有成本。
先整理
- 最新管理費與積立金
- 長期修繕與近期工程
- 寵物、裝修、出租等使用規則
留下資料
- 管理規約與使用細則
- 總會議事錄與修繕計畫
- 管理公司提供的調查資料
舊版文件與最新決議可能不同；公開前應確認版本與基準日。
04出租中資料
LAYER 04｜出租中資料
買方買到的不只是房屋，
也承接既有租賃關係。
出租中物件應整理租約、租金、押金、保證、更新、欠租、管理委託與承租狀況，並控制承租人個人資料的提供範圍。
先整理
- 租期、租金、押金與更新
- 保證公司與管理委託
- 欠租、修繕與往來紀錄
留下資料
- 租賃契約與重要附件
- 收支與管理明細
- 個資處理後的買方資料包
租金收入只是其中一項；承租條件、費用與交付方式要一起揭露。
02三種證據
把口述、文件與調查分開，
才能看見真正的資料缺口。
- EVIDENCE 01
屋主告知
屋主依實際居住、持有與管理經驗，整理已知的物件狀況與歷史。
重點是誠實、具體，不把不確定的事寫成確定。
- EVIDENCE 02
既有文件
登記、管理規約、修繕計畫、會議資料、設備說明、保固與施工紀錄。
重點是版本、日期與是否涵蓋目前狀況。
- EVIDENCE 03
專業調查
由符合資格者依制度與範圍執行建物狀況調查或其他必要檢查。
調查有範圍與限度，不等於保證不存在所有瑕疵。
03建物狀況調查
調查可以增加判斷材料，
不能取代告知與契約確認。
INSPECTION
先確認要解決什麼問題，
再判斷是否安排調查。
國土交通省制度以目視等非破壞方式掌握一定範圍的劣化狀況。是否實施、報告時點與範圍，要配合物件種類和交易時程。
- 01
媒介契約階段
中古住宅須確認是否安排建物狀況調查業者，並在標準媒介文件中記錄相關事項。
- 02
重要事項說明
符合制度與有效期間的調查結果概要，會成為買方向宅建士確認的資訊。
- 03
契約確認事項
雙方確認的建物狀況，應和正式契約文件、告知內容與責任條款對齊。
- 04
調查邊界
調查不判定所有瑕疵，也不保證未檢查區域或日後不會發生問題。
04公開銷售
不是把照片放上網就完成，
每一項資訊都要能被後續文件承接。
- STEP 01
整理現場
確認清潔、收納、個人物品、設備外觀與買方可查看的範圍。
- STEP 02
照片與平面圖
忠實呈現採光、格局、景觀、設備與共用部分，不用過度修圖誤導。
- STEP 03
廣告文字
把優勢、限制、交通、管理與交屋條件寫成可由資料驗證的內容。
- STEP 04
買方問答
統一回答版本，記錄尚待確認事項，不讓不同窗口提供矛盾資訊。
- STEP 05
看屋回饋
分開記錄事實、買方意見與需補充資料，作為銷售調整依據。
05Uniproperty 支援
日文原件保留法律與交易依據，
繁中整理讓屋主真正能確認。
UNIPROPERTY SUPPORT
把公開資料、買方問答與正式文件，
維持在同一條資訊線上。
我們熟悉海外屋主與外國買方溝通，可以協助整理文件、翻譯重點、追蹤缺件，並留下每次確認紀錄。
- 01
繁中告知訪談
用繁中協助屋主回顧持有與居住歷史，再對照日文正式告知文件。
- 02
文件缺口清單
分類管理、修繕、設備、租賃、權利與調查資料，標示已取得與待補項目。
- 03
買方問答紀錄
將買方問題、日文回覆、補充資料與未確認事項集中管理，避免資訊分散。
- 04
海外屋主遠端確認
依個案安排現場照片、影片與線上確認；實際拍攝內容與頻率依現場、人力及銷售需要合理安排。
06公開前 Checklist
照片與廣告上線以前，
先確認這八項資料一致。
基本
告知
設備
管理
調查
廣告
租賃
看屋
07官方依據
建物調查與交易說明，
回到制度範圍與最新官方資料。
說明 2024 年修正後的調查結果期間、媒介文件記載及調查限制。
整理媒介、重要事項說明與契約成立三階段的建物狀況調查相關工作。
圖解調查斡旋、結果報告、重要事項說明與雙方確認的流程。
說明媒介業務範圍、建物狀況調查與消費者交易注意事項。
資料查閱日期：2026 年 9 月 28 日。
資訊與責任邊界：本頁依該日期可查的日本法令與官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案法律、建築、調查、廣告或個人資料專業意見。法令、調查標準、告知範圍、廣告規則與實務可能變更；實際告知內容、調查範圍、契約責任及公開方式，應由合格專業人士或有權機關依最新資料、正式文件及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。
08FAQ
揭露與公開最常見的誤解，
集中在這六個問題。
Q01
以前修好過的漏水，還要說明嗎？
應依實際經過、修繕與目前狀況整理，不要因為已修理就直接省略；正式告知範圍由交易文件確認。
Q02
做過建物狀況調查，就代表沒有瑕疵嗎？
不是。官方明確說明調查有方法與範圍限制，不判定所有瑕疵，也不保證日後不會發生問題。
Q03
沒有文件的事情可以不寫嗎？
不能只用有沒有文件判斷。屋主實際知道的事實仍應整理；無法確認的部分則清楚標示未知或待查。
Q04
廣告可以先寫，資料之後再補嗎？
基本事實與重要限制應先核對。若待確認事項會影響買方判斷，應在確認後再公開或明確標示。
Q05
出租中物件可以公開承租人資料嗎？
應控制個人資料範圍，提供買方判斷租賃關係所需資料，並依契約、法律與實際程序處理。
Q06
照片是不是越亮、修得越漂亮越好？
照片應清楚但不誤導。過度修圖若改變採光、景觀、設備或現況，反而會造成看屋落差與信任問題。