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預約諮詢

日本不動產出售｜簽約前確認（賣方角度）

簽約不是確認售價就完成，
告知、責任與交屋條件，
都要寫進同一套文件。

買方會聽重要事項說明，賣方則要確認說明內容與自己提供的資料一致。
告知書、設備表、買賣契約與附件若互相矛盾，簽名後很難只用口頭說明補救。

檢查賣方簽約項目使用賣方 Checklist

30 秒先理解

宅建士向買方說明，
不代表賣方可以不看文件。

  • 重要事項內容要和賣方提供的事實一致。
  • 口頭承諾應反映在契約或附件。
  • 契約不適合責任要看範圍、期間與例外。
  • 賣方身分不同，適用限制也可能不同。
本頁目錄
最後更新
2026 年 9 月 28 日
適用範圍
日本不動產出售｜重要事項說明與買賣契約（賣方角度）
主要依據
日本民法｜宅地建物取引業法｜國土交通省資料

DIRECT ANSWER

賣方先核對事實與條件，
確認三份文件互相一致後再簽。

重要事項說明主要協助買方在簽約前判斷，但內容常包含賣方提供的權利、現況、管理與告知資料。賣方應逐項核對重要事項說明書、買賣契約、物件狀況告知書與設備表；發現錯誤、缺漏或口頭協商尚未寫入時，應在簽署前修正。

01三份文件對照

同一件事會出現在不同文件，
內容必須能前後接得起來。

  • 買方判斷材料

    重要事項說明書

    由宅建士在契約成立前向買方說明權利、法規、管理、基礎設施及交易條件等重要事項。

    賣方確認：說明內容是否符合登記、管理資料與實際現況。

  • 雙方成立條件

    不動產買賣契約書

    記載價格、手付金、付款、交屋、解除、違約、貸款特約與契約不適合責任等雙方約定。

    賣方確認：先前談妥的金額、日期與責任是否完整寫入。

  • 事實與交付附件

    告知書・設備表・附件

    整理物件已知狀況、修繕、設備、故障、交付範圍，以及契約正文需要引用的補充內容。

    賣方確認：知道的事實沒有遺漏，交屋範圍不靠口頭猜測。

02賣方簽約檢查台

點選六個主題，
確認賣方要提供什麼、簽下什麼。

選擇一項查看賣方確認重點

01售價與付款

01｜售價與付款

成交價格相同，
收款時間與可動用金額也可能不同。

賣方要確認手付金、尾款、固定資產稅等精算、管理費精算、仲介費、貸款清償及其他扣款，不要只看契約上的總價。

  • 提供與核對

    • 價格、手付金與尾款
    • 各項精算基準日
    • 貸款清償與收款帳戶

  • 簽名前要問

    • 手付金何時、由誰保管？
    • 交屋日預估實收是多少？
    • 匯款費、清償費與登記費怎麼處理？

契約總價不是交屋日實際入帳金額；貸款清償與各項費用應另做資金表。

03賣方責任接力

已知事實、買方說明與契約責任，
不能各自存在不同版本。

  • ONE FACT, THREE RECORDS

    同一個漏水紀錄，
    至少要對照三個位置。

    這不是把問題寫得越多越好，而是把已知事實、處理經過、目前狀況與責任約定放在正確文件中。

  • 01｜賣方知道的事

    事實與處理經過

    • 何時發生、範圍在哪裡
    • 是否修繕、由誰施工
    • 目前是否仍有影響
  • 02｜買方收到的說明

    告知與重要事項

    • 告知書是否具體記載
    • 相關文件是否交付
    • 不確定部分是否標示
  • 03｜雙方簽下的約定

    責任與交付條件

    • 修補或現況交付
    • 責任範圍與通知期間
    • 特約與例外處理

民法的契約不適合責任可能涉及追完、減額、損害賠償或解除；具體能否主張、期間與契約特約，要依事實與文件判斷。即使契約設有免責或期間限制，也不應把已知的重要事實隱去。

04賣方身分

私人屋主與宅建業者賣方，
不能直接套用同一組責任說明。

  • 一般私人屋主

    責任內容先看民法與個別契約

    中古屋常依物件、告知內容與雙方協商設定責任範圍及通知期間，但不能只看到「現況交付」就認定所有責任自然消失。

    確認重點：已知事實、特約文字、通知期間與交付狀態。

  • 宅建業者作為賣方

    另有消費者保護與強制限制

    宅建業者自行出售給非業者時，契約不適合責任、手付金與違約金等另受宅地建物取引業法限制，不能沿用私人出售的理解。

    確認重點：交易當事人身分及不可用特約排除的規定。

05簽約準備順序

從成交條件到正式簽署，
每次修正都要留下同一個版本。

  1. STEP 01

    固定成交條件

    確認買方、價格、付款、貸款特約、簽約與交屋日。

  2. STEP 02

    補齊賣方資料

    準備登記、身分、管理、修繕、告知與設備資料。

  3. STEP 03

    核對契約草案

    把購入申請、協商紀錄、契約與附件逐項比對。

  4. STEP 04

    處理差異

    錯誤、漏項或口頭承諾在簽名以前修正並留痕。

  5. STEP 05

    完成說明與簽署

    確認買方說明、雙方簽署、手付金與文件到達。

  6. STEP 06

    交屋事項接力

    整理貸款清償、抹消、尾款、鑰匙與交付文件。

06Uniproperty 支援

不是把文件轉寄給屋主，
而是把差異整理到能做決定。

UNIPROPERTY SUPPORT

日文原件保留效力，
繁中摘要協助屋主確認。

我們熟悉外國屋主與海外簽署流程，可協助整合仲介、宅建士、司法書士、金融機關與管理公司的資料。

  1. 01

    成交條件對照表

    把購入申請、賣方回覆、契約草案與附件的價格、日期及特約並列核對。

  2. 02

    告知與附件盤點

    整理屋主已知事實、修繕、設備、管理資料與仍待確認的缺口。

  3. 03

    繁中簽約摘要

    將責任、解除、付款、交屋與注意事項整理成屋主可核對的中文重點。

  4. 04

    海外屋主文件安排

    依個案協助台灣文件翻譯、本人確認、委任、原件寄送與遠端簽署時程。

  5. 05

    跨窗口問題追蹤

    將宅建士、司法書士、管理公司與金融機關的待辦集中記錄並追蹤。

  6. 06

    簽約到交屋接力

    把契約中的清償、登記、尾款、設備與交付條件轉成可執行清單。

07賣方簽約 Checklist

簽名以前，
確認這八項沒有不同版本。

  • 身分

  • 金錢

  • 說明

  • 告知

  • 責任

  • 解除

  • 交屋

  • 版本

NEXT STEP

文件有矛盾，
就先修正再簽。

賣方不是只提供資料的人，也是契約當事人。把事實與責任寫清楚，才能讓簽約後的交屋工作依同一版本進行。

回到簽約檢查台

08官方依據

制度與責任回到法令，
實際內容回到個別契約。

資料查閱日期：2026 年 9 月 28 日。
資訊與責任邊界：本頁依該日期可查的日本法令與官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案法律、契約、登記、融資或稅務專業意見。法令、表格、行政解釋與交易實務可能變更；責任範圍、免責、通知期間、解除條件與簽署效果，應由合格法律或登記專業人士、金融機關或有權機關依最新資料、正式文件及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。

09FAQ

賣方簽約前最容易混淆的問題，
集中在這六項。

Q01

重要事項是宅建士說明，賣方不用看嗎？

不是。說明對象主要是買方，但內容常使用賣方提供的權利、管理與現況資料；賣方仍應確認沒有錯誤或遺漏。

Q02

寫「現況交付」就不負任何責任嗎？

不能一概而論。要看具體特約、賣方身分、已知事實及不適合內容；已知的重要事實不應因現況交付而省略。

Q03

以前修好的問題還需要告知嗎？

應依實際經過、修繕資料與目前狀況整理。是否已修好與是否需要告知是不同問題，不能直接當作沒發生過。

Q04

買方貸款沒有通過，手付金一定歸賣方嗎？

不一定。若契約有貸款特約，應依金融機關、金額、期限、買方辦理情況、解除方式及返款條款判斷。

Q05

人在海外，可以電子簽約嗎？

可以依個案規劃，但需提前確認本人確認、電子或紙本方式、委任、原件、時差與後續司法書士文件安排。

Q06

契約簽完後還可以改交屋日嗎？

需要買賣雙方重新協議，並確認貸款、清償、登記、搬遷與其他相關窗口能否配合，不能由單方直接更改。

下一步

先讓事實、說明與契約一致，
再讓賣方正式簽名。

Uniproperty 可協助整理成交條件、告知附件、契約差異、繁中摘要、海外屋主文件與簽約至交屋的工作接力。

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