日本不動產｜出售流程
不是先刊登再想價格，
先算清楚怎麼賣，
最後能留下多少。
日本不動產出售要先確認權利、貸款、文件、稅務與交屋條件，再決定價格與銷售方式。
先把實收金額與停止點整理清楚，才不會在收到申請後被迫重新判斷。
30 秒先理解
售價不是最後拿到的金額，
刊登也不是出售的第一步。
- 先查權利、貸款餘額與抵押權抹消條件。
- 媒介方式、售價與銷售策略要一起決定。
- 告知事項與物件文件要在買方判斷前整理。
- 稅金不能只用售價乘一個固定比例估算。
本頁目錄
DIRECT ANSWER
先整理出售條件與實收底線，
再進入市場。
出售的核心不是單純追求最高刊登價，而是確認可成交條件、貸款清償、抵押權抹消、交屋時間、告知義務與稅後資金。這些資訊越早整理，越能在收到買付申請時快速、客觀地判斷。
01出售定位
同一間房子，
使用狀態不同，準備方式也不同。
點選目前的持有狀態，先看出售前最容易被忽略的條件。
ROUTE 01自住住宅
自住住宅｜VACANT POSSESSION
先決定交屋時是否能騰空，並確認居住用特例。
買方通常會關心可看屋時間、設備與現況、搬家期限及交屋條件。稅務特例則要依居住、所有期間與個案條件判斷，不能只看是不是「自己住過」。
- 先確認
- 貸款餘額與搬家時程
- 買方在意
- 現況、設備與可交屋日
- 專業確認
- 居住用稅務特例適用性
STOP POINT
未確定騰空時間，先不要承諾交屋日。
搬家、殘置物、設備修繕與買方貸款都會影響交屋安排；先保留合理時間，再寫入正式條件。
ROUTE 02出租中物件
出租中物件｜TENANTED PROPERTY
先確認租約、租金與承租人資料，再決定買方市場。
出租中物件通常以投資收益與承租條件判斷。租賃契約、租金、押金、保證、更新與管理狀況會直接影響買方評估，不能只提供表面租金。
- 先確認
- 租約、押金與保證關係
- 買方在意
- 實際收益與管理支出
- 專業確認
- 承租人資料的合法提供範圍
STOP POINT
沒有確認租賃關係，不要先承諾空屋交付。
是否可騰空、何時可解約及押金如何承接，必須回到租賃契約、法律與實際溝通確認。
ROUTE 03海外屋主
海外屋主｜NON-RESIDENT SELLER
先確認身分、委任、稅務與收款路線，避免交屋前卡件。
海外屋主可能需要地址、簽署或印鑑替代文件、日文翻譯、委任狀、原件寄送及日本國內稅務程序。若有登記地址變更，也要提早和司法書士確認。
- 先確認
- 本人確認與地址證明
- 買方在意
- 委任、原件與簽署方式
- 專業確認
- 扣繳、申報與收款安排
STOP POINT
文件與稅務路線未確認，不要倒推過緊的簽約日。
不同國家或地區文件形式不同；先讓司法書士與稅務專業人士確認可用文件，再安排正式時程。
02出售流程
六個階段依序完成，
才能把價格變成可交付的交易。
- STEP 01
權利與資金確認
確認登記名義、貸款餘額、抵押權、共有關係、取得資料與希望實收金額。
- STEP 02
估價與媒介方式
比較市場成交、在售競品、物件條件，決定售價、媒介契約與銷售計畫。
- STEP 03
文件與告知整理
準備登記、管理、修繕、租賃、設備及已知狀況，避免成交後才補說明。
- STEP 04
公開銷售與看屋
製作資料、回覆買方問題、安排看屋，並追蹤反應與必要的價格調整。
- STEP 05
申請、說明與契約
比較買付條件，確認重要事項、契約、手付金、貸款與解除條件。
- STEP 06
清償、登記與交屋
完成尾款、貸款清償、抵押權抹消、所有權移轉、鑰匙與文件交付。
03預估實收
先看成交後能留下多少，
再決定售價與接受條件。
下方為規劃用試算，不含譲渡所得稅；正式金額仍要依貸款、媒介契約、登記與稅務資料精算。
把這次出售的四個數字放進來。
拖動滑桿，右側會同步更新預估實收。
預估交屋時可留下的資金
7,500万日圓
先扣除必須清償與直接支付的項目；譲渡所得稅要再依取得費、持有期間、特例與申報條件另行計算。
- 預估成交價格
- 12,000 万
- 貸款清償餘額
- − 4,000 万
- 仲介與銷售直接費用
- − 420 万
- 登記、清償與其他預留
- − 80 万
- 預估實收（稅前）
- 7,500 万
這不是售價承諾或稅務試算。實際應以金融機關清償明細、媒介契約、司法書士費用與稅務專業人士的確認為準。
04售前資料
買方開始判斷以前，
先把事實與文件整理成同一版本。
SELLER FILE
缺文件不一定不能賣，
但不能等簽約才發現。
實際資料會依公寓、透天、土地、出租中、共有或海外屋主而不同；先盤點缺口，才能安排補發、查調或替代文件。
- 01
權利與本人資料
登記識別資訊、本人確認、印鑑或簽署文件、共有與代理關係。
- 02
貸款與抵押權
金融機關、清償餘額、提前清償程序、抵押權抹消文件與時程。
- 03
管理與修繕
管理規約、長期修繕計畫、管理費、修繕積立金與已決議事項。
- 04
設備與告知事項
設備表、物件狀況、修繕紀錄、漏水或其他已知問題及相關資料。
- 05
取得與稅務資料
當初契約、價金與費用證明、持有期間及可能適用特例的基礎資料。
- 06
出租中相關文件
租賃契約、租金、押金、保證、管理委託、更新與承租人往來紀錄。
05Uniproperty 支援
不只把物件刊登出去，
而是把每個判斷做成能執行的流程。
UNIPROPERTY SUPPORT
從估價、文件到交屋，
讓屋主看到同一份進度。
我們熟悉日本居住與海外屋主的交易差異，可依物件、貸款、文件與時程，協助整合出售所需的窗口與資訊。
- 01
有依據的估價與策略
整理成交、在售競品、物件差異與買方反應，說明價格區間與調整條件。
- 02
繁中重點與日文原件
正式文件維持日本原文，並將重要內容、確認事項與風險整理成繁中摘要。
- 03
貸款與專業窗口協調
協助對接金融機關、司法書士、管理公司與必要的稅務專業人士。
- 04
海外屋主作業管理
提前安排本人確認、台灣文件翻譯、委任、原件寄送、簽署與交屋時程。
06出售 Checklist
開始估價與刊登以前，
先確認這八項資料。
權利
貸款
資金
稅務
告知
文件
現場
時間
07官方依據
媒介回到正式契約，
登記與稅務回到官方資料。
說明專任媒介等契約的目的、委託關係與雙方應遵守事項。
說明貸款清償後辦理抵押權抹消登記的文件與基本程序。
說明收入金額、取得費、譲渡費用、特別控除與課稅所得的基本計算。
整理長短期持有、譲渡費用、稅率與居住用財產相關特例的基本框架。
資料查閱日期：2026 年 9 月 28 日。
資訊與責任邊界：本頁依該日期可查的日本法令與官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案法律、登記、貸款、稅務、估價或投資專業意見。法令、媒介條件、登記附件、清償程序、稅率與特例可能變更；實際案件應由金融機關、司法書士、稅理士、合格法律專業人士或有權機關依最新資料、正式契約及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。
08FAQ
出售前最常見的疑問，
先從這六題開始。
Q01
是不是先找最高估價的公司就好？
不一定。估價不是保證成交價；要同時比較估價依據、銷售計畫、買方來源、報告方式及價格調整條件。
Q02
還有貸款與抵押權，可以出售嗎？
可以規劃，但要先確認清償餘額、交屋日清償程序與抵押權抹消文件，並確認售款是否足以完成清償。
Q03
出租中的房子一定要先請房客搬走嗎？
不一定。可以依租賃關係、買方類型與出售策略評估承租中出售，但租約、押金、管理與告知資料要先整理。
Q04
人在海外，可以完成出售嗎？
視個案可透過委任與事前文件安排，但本人確認、簽署證明、原件、送金與稅務程序要更早確認。
Q05
出售稅金可以用售價直接乘固定比例嗎？
不能。土地建物的譲渡所得會涉及取得費、譲渡費用、持有期間、特別控除及其他條件，應依資料個別計算。
Q06
刊登後還能調整價格或條件嗎？
可以依媒介契約與實際情況調整，但應結合詢問量、看屋回饋、競品與時間目標，而不是只因短期沒有成交就任意降價。