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預約諮詢

日本不動產持有｜出租收益與現金流

表面報酬率只看租金，
真正能留下多少，
要把所有支出一起算。

空室、管理費、稅金、保險、修繕與貸款，
都會讓「看起來的收益」和「實際留下的錢」不同。

直接試算現金流使用收益 Checklist

30 秒先理解

不要只問報酬率幾％，
先問這個數字扣了什麼。

  • 表面報酬率通常假設全年滿租。
  • NOI 尚未扣除貸款與個人所得稅。
  • 貸款本金影響現金流，不等於必要經費。
  • 修繕積立金不等於室內修繕預備金。
本頁目錄
最後更新
2026 年 9 月 28 日
試算單位
日圓｜所有試算金額均以「万日圓」表示
主要依據
日本國稅廳｜國土交通省公開資料

DIRECT ANSWER

收益要分三層看：
租金、營運收益、貸款後現金流。

先用預計租金計算表面報酬率，再扣除空室與營運費用得到 NOI，最後扣除貸款本息，才接近稅前現金流。稅務申告則依「總收入－必要經費」計算不動產所得，和銀行帳戶剩下多少不是同一套公式。

01現金流試算

七個數字自己調整，
直接看報酬率與現金流差多少。

此工具使用明示口徑協助規劃，不代表特定物件的估價、貸款、稅務結果或收益保證。

把實際條件放進來。

所有金額以「万日圓」計算；拖動後右側會即時更新。

6,000万

25万

1個月

60万

5%

30万

180万

預估稅前年度現金流

-9万

有效租金收入－管理費－固定營運費－修繕預備金－貸款本息。

  • 滿租年租金300万

    每月租金 × 12

  • 表面報酬率5.0%

    滿租年租金 ÷ 物件價格

  • NOI／營運淨收益

    171万

    尚未扣除貸款與個人所得稅

  • NOI 利回り2.9%

    計算方式：NOI ÷ 物件價格

  • 有效租金收入

    275万

  • 營運支出

    104万

  • 貸款本息

    180万

  • 稅前現金流

    -9万

「固定營運費用」可包含管理費、修繕積立金、固定資產稅、保險等年度估算；購入初期費用、所得稅與出售成本未納入。實際項目應依物件與持有架構重算。

02四個數字

同一間房子，
四個數字回答的是不同問題。

如果沒有先說明計算口徑，「實質報酬率」這個名稱本身仍可能指不同公式。

  • 表面報酬率

    刊登租金看起來，
    相對房價有多少。

    常見算法是滿租年租金除以物件價格，方便第一輪比較。

    沒有反映空室、費用、貸款與購入初期成本。

  • 有效租金收入

    把空室與未收風險，
    先從滿租收入扣掉。

    至少要調整預估空室期間，也可依個案加入免租或滯納假設。

    比「月租 × 12」更接近可能實現的收入。

  • NOI

    物件營運本身，
    一年產生多少淨收益。

    以有效收入扣除營運費用；通常尚未扣除貸款與個人所得稅。

    不同資料對費用範圍可能不同，必須確認口徑。

  • 稅前現金流

    實際收支扣除貸款後，
    帳上還留下多少。

    反映本息償還等現金支出，但不等同稅務上的不動產所得。

    正數不代表無稅負，負數也不當然等於稅務虧損。

03持有費用

費用要按性質分開，
不要全部塞進一個百分比。

固定、隨收入變動、偶發與融資支出，對風險與稅務的意義都不同。

COST LEDGER

收入每月進來，
費用卻不會平均發生。

年度試算除了固定支出，還應保留空室與突發工程的緩衝，避免一筆修繕吃掉整年現金流。

  • 固定支出

    有沒有房客都可能發生

    固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險及基本管理費。

    空室時仍須支付。

  • 變動支出

    隨租金或作業發生

    按租金比例計算的管理費、募集、更新或退租相關費用。

    確認計算基礎與發生時點。

  • 偶發支出

    不固定，但不能當成零

    室內設備故障、清潔、原狀回復、空室整備與特別負擔。

    另外建立年度預備金。

  • 融資支出

    本金與利息分開理解

    本息都會減少現金；稅務上的必要經費判定則不是同一邏輯。

    貸款本金不等於必要經費。

  • 購入成本

    不一定反映在表面報酬率

    仲介、登記、稅金、貸款與保險等初期支出會提高總投入。

    做投資回報時應納入資金基礎。

  • 稅務成本

    依持有人與所得狀態判斷

    不動產所得、源泉扣繳、申告及跨境架構都可能影響結果。

    交由稅務專業人士個案計算。

04壓力測試

不是預測一定發生，
而是先看發生時承受得了嗎。

點選不同情境，確認哪一個變化最容易讓現金流翻負。

同一份試算，
至少看三種壓力。

收益規劃不只做一個最順利版本，還要知道空室、修繕與租金下修的影響。

空室延長從 1 個月拉長到 3 個月

SCENARIO｜空室延長

收入減少兩個月，
固定費與貸款卻不會停止。

空室不只少收租金，也可能同時發生募集、清潔及設備整理費用；現金緩衝應能覆蓋重新出租的時間。

先確認
目前區域平均募集時間
試算方式
有效租金改為 9 個月
應準備
固定費與貸款緩衝

不要把上一次快速出租直接視為下一次也會相同；季節、價格、屋況與同時競爭房源都會改變。

05現金流與稅務

帳戶裡剩多少，
不等於申告上的不動產所得。

國稅廳的基本公式為「總收入金額－必要經費＝不動產所得」；必要經費須與取得收入直接相關並符合規定。

  • CASH FLOW

    現金流看的是，
    錢實際進出多少。

    用來判斷每月或每年是否需要額外補錢，以及緊急支出能否承受。

    • 貸款本金償還是實際現金流出
    • 設備購買與工程可能一次付款
    • 減價償卻本身不一定當期付現

  • ≠不相等

  • TAXABLE INCOME

    不動產所得看的是，
    收入與可列必要經費。

    固定資產稅、保險、修繕、減價償卻及符合條件的借款利息等，可能依規定列入。

    • 貸款本金一般不直接列為必要經費
    • 減價償卻可能是費用但非當期現金支出
    • 利息、修繕與資本支出仍須個別判斷

現金流試算不能直接拿去報稅。尤其修繕費與資本支出、借款利息、減價償卻、非居住者及跨境持有的處理，應把契約、貸款與憑證交由稅務專業人士確認。

06Uniproperty 支援

我們把購買前的試算，
接到出租後的實際數字。

不是用一個固定百分比承諾收益，而是依物件、融資、出租與持有狀態持續更新口徑。

CASHFLOW SUPPORT

客戶真正需要的，
是知道假設變了以後會怎樣。

Uniproperty 可把房價、租金、貸款、管理、空室與修繕條件整理在同一份資金計畫中，協助客戶比較與做出決定。

  1. 01

    購買前資金計畫

    把購入成本、自備款、貸款與出租假設放在同一張表。

  2. 02

    市場租金比較

    依同區、同類型、屋況與募集條件整理可比較的租金資料。

  3. 03

    日系／台系貸款路線

    依居住地、身分與資產條件整理可洽詢方向，不承諾核准。

  4. 04

    出租後收支更新

    依實際租金、管理費、修繕及空室紀錄修正原始試算。

  5. 05

    中文重點說明

    將日文管理、貸款與物件資料整理成客戶可確認的中文摘要。

  6. 06

    稅務資料交接

    整理收入、支出與憑證後，交由稅務專業人士完成個案判定。

07收益 Checklist

六項都能回答，
這份收益試算才具備基本判斷基礎。

  • 口徑

  • 費用

  • 貸款

  • 風險

  • 稅務

  • 資金

STOP POINT

只拿滿租租金除房價，
還不能決定要不要買。

至少先加入空室、固定費、修繕與貸款，再確認假設變動時是否仍能持有。

安排完整資金計畫

08官方依據

稅務定義看官方，
投資判斷回到個案數字。

資訊與責任邊界：本頁依截至 2026 年 9 月 28 日可查的官方資料整理，試算僅供一般規劃，不構成投資、貸款、估價、法律或稅務個案意見，也不保證收益。稅務規則、貸款條件與市場實務可能變更；正式判斷應由金融機關、稅理士、估價或其他合格專業人士依最新資料、物件條件與持有架構重算。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明與營運情境試算。

09FAQ

四個最容易算錯的問題。

Q01

表面報酬率就是每年真正賺到的比例嗎？

不是。它通常只用滿租年租金除以物件價格，沒有完整扣除空室、管理、稅金、修繕、貸款與購入成本。

Q02

NOI 和貸款後現金流差在哪裡？

NOI 先看物件營運本身；貸款後現金流還要扣除本息等融資支出，因此兩者可能一正一負。

Q03

貸款本金可以當必要經費嗎？

本金償還會減少現金，但一般不直接作為必要經費。符合條件的利息可能列入，仍須依稅務規定個別判斷。

Q04

已有修繕積立金，為何還要預留修繕費？

公寓修繕積立金主要處理共用部分的計畫修繕；室內設備、退租整備及臨時費用可能另外發生。

下一步

不要只比較一個報酬率，
先把能留下的現金算清楚。

Uniproperty 可依房價、租金、持有費、融資與屋主所在地，整理可更新的完整資金計畫與壓力測試。

安排收益與貸款評估重新試算現金流