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預約諮詢

日本不動產持有｜年度管理與固定支出

買下房子只是開始，
費用、修繕與申報，
每年都要有人管理。

持有中的風險，通常不是來自某一筆大費用。
而是通知沒有收到、期限沒有人追、設備異常沒有被發現。

選擇持有狀態使用屋主 Checklist

30 秒先理解

持有成本不只是一筆稅，
而是一整年的管理工作。

  • 固定支出、變動支出與臨時費用分開管理。
  • 自住、出租與海外空置的待辦完全不同。
  • 管理費不等於修繕積立金。
  • 地址、收件人與緊急聯絡必須保持最新。
本頁目錄
最後更新
2026 年 9 月 28 日
適用範圍
日本房產持有｜自住、出租、海外屋主與空置管理
主要依據
國土交通省｜法務省｜國稅廳｜地方稅務機關

DIRECT ANSWER

先建立年度管理表，
再決定哪些工作可以委託。

日本房產持有期間，應持續管理固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險、設備、管理組合文件、地址登記與稅務。若房產出租或屋主居住海外，還須安排租賃管理、申告、納稅管理人、郵件與緊急應對；實際項目依房產類型及使用狀態調整。

01三類持有支出

把每月、每年與臨時支出分開，
才看得見真正的持有成本。

  • 固定發生

    每月或定期支付

    即使房屋沒有使用，也可能持續產生。

    • 公寓管理費
    • 修繕積立金
    • 貸款及相關費用
    • 管理委託費
  • 年度發生

    稅務與保險

    依通知、保單與使用狀態確認金額及期限。

    • 固定資產稅、都市計畫稅
    • 火災、地震等保險
    • 出租所得申告
    • 納稅管理與匯款成本
  • 依情況發生

    修繕與特別支出

    無法只靠每月平均數字完整預測。

    • 室內設備修理與更換
    • 管理組合特別負擔
    • 空屋巡檢與緊急處理
    • 招租、退租與原狀回復

固定資產稅的納稅義務人通常以每年 1 月 1 日登錄於固定資產課稅台帳的所有者判定。通知時間與分期繳納期限依地方政府而異；下列月份僅以東京常見時程示意。

02持有狀態

先確認房子怎麼被使用，
再建立對應的管理清單。

點選目前狀態，查看每月、年度與緊急管理重點。

同一間房子，
用途不同，責任也不同。

狀態改變時，租約、保險、管理規約、貸款及稅務也可能需要同步確認。

自住使用生活設備、管理組合與長期修繕

自住使用｜生活與資產同步管理

自己住，也要追蹤管理組合、
修繕與保險。

除了日常使用，還要閱讀總會資料、確認管理費與積立金調整，並保存設備修繕及改善紀錄。

每月
管理費、積立金與貸款
每年
稅金、保險與管理總會
異常時
漏水、設備與共用部分通報
關鍵文件
規約、議事錄、保單與修繕紀錄

自住不代表可以忽略管理規約。寵物、裝修、用途、長期不在及出租，都可能需要事前申請或另行確認。

03屋主年度表

不要等通知來了才處理，
把一年分成四個管理節點。

  • OWNER'S YEAR

    一年四次，
    主動核對。

    月份會因地方政府、管理組合、保單與租約不同而調整。

  • JAN–MAR

    年度資料收口

    • 1 月 1 日固定資產稅基準日
    • 整理前年度租金與費用
    • 確認申告、保險與聯絡資料
  • APR–JUN

    稅單與管理資料

    • 東京通常於 6 月寄發納稅通知
    • 閱讀管理組合總會資料
    • 確認管理費與積立金變更
  • JUL–SEP

    設備與防災檢查

    • 空調、給排水與室內設備
    • 颱風、豪雨及防災資料
    • 空屋換氣、通水與郵件
  • OCT–DEC

    次年度預算

    • 更新保險與管理委託內容
    • 預估修繕及出租費用
    • 補齊契約、發票與年度紀錄

東京 2026 年度固定資產稅及都市計畫稅通知於 6 月 1 日寄發，但其他地方政府的時程可能不同；正式期限應以所在地稅務機關寄發的通知為準。

04公寓管理

管理費、修繕積立金與室內修理，
是三個不同的資金用途。

CONDOMINIUM

每月都有扣款，
不代表所有修繕都已包含。

先分清共用部分與專有部分，再看長期修繕計畫、積立金水準與是否可能追加負擔。

  • 01｜管理費

    日常營運支出

    管理員、清潔、共用設備運轉、委託管理及管理組合日常費用。

    重點：確認月額及欠費紀錄。

  • 02｜修繕積立金

    共用部分計畫修繕

    依長期修繕計畫累積資金，金額可能因計畫檢討、物價與工程成本調整。

    重點：查看計畫與未來增額。

  • 03｜專有部分

    室內設備與個別修理

    冷氣、熱水器、室內配管與設備等，不當然由管理費或積立金負擔。

    重點：另外保留修繕預算。

05六組持有紀錄

把通知與支出留下來，
未來出租、貸款與出售都用得到。

  • 01｜稅務

    稅單與繳納紀錄

    固定資產稅、都市計畫稅、所得申告及納稅管理相關資料。

    海外屋主須確保通知有人接收。

  • 02｜管理組合

    規約與議事錄

    管理規約、使用細則、總會議事錄、長期修繕計畫及財務資料。

    積立金與重大工程要持續追蹤。

  • 03｜設備

    修理與更換履歷

    施工內容、照片、型號、保固、發票及付款紀錄。

    出售時可用來說明設備狀態。

  • 04｜保險

    保單與事故紀錄

    火災、地震、賠償及出租相關保障內容與更新日期。

    用途改變時重新確認承保範圍。

  • 05｜出租

    租約與收支明細

    租金、管理費、押金、修繕、退租及房客往來紀錄。

    申告與出售時都需要完整資料。

  • 06｜所有人資料

    地址與聯絡更新

    登記地址、管理組合名簿、稅務送達、緊急聯絡及銀行資料。

    2026 年起地址等變更登記已義務化。

06Uniproperty 支援

我們協助屋主掌握現在的狀態，
也為下一次出租、貸款或出售留好資料。

OWNER SUPPORT

把零散通知，
整理成可持續追蹤的管理紀錄。

Uniproperty 可依實際委託範圍，協助整理管理組合、稅務、租賃、修繕及海外屋主資料，並串接管理公司、施工、司法書士及稅理士。

  1. 01

    年度待辦表

    依房產用途整理稅金、保險、管理與申告期限。

  2. 02

    管理文件摘要

    把日文通知、議事錄與積立金變更整理成中文重點。

  3. 03

    修繕與報價協調

    協助確認現況、責任範圍、施工內容與報價資料。

  4. 04

    海外屋主聯絡

    協助處理收件、緊急事項、地址及專業人士聯絡。

  5. 05

    出租營運資料

    集中整理租約、收支、修繕與房客往來紀錄。

  6. 06

    未來交易準備

    保存取得、持有與改善資料，供貸款或出售時使用。

07屋主 Checklist

六項都有負責人，
房產才算真正被管理。

  • 收件

  • 付款

  • 資料

  • 現況

  • 紀錄

  • 海外

STOP POINT

沒有人收通知，
就不算完成管理。

先固定收件、付款、現場與專業聯絡窗口，再談遠端持有。

建立年度管理表

08官方依據

制度看官方，
實際金額看通知與管理文件。

資訊邊界：本頁依截至 2026 年 9 月 28 日可確認的官方資料整理，僅供一般管理資訊，不構成個案稅務、保險或管理專業意見。制度與實務可能變更；實際稅額、期限、管理費、修繕計畫及保障內容，應以所在地政府、管理組合、保險人及最新正式文件為準。

09FAQ

四個屋主最容易忽略的問題。

Q01

買房後每年一定要付哪些費用？

通常包含固定資產稅及都市計畫稅、公寓管理費及修繕積立金、保險與個別設備維護；實際依房產類型與使用方式不同。

Q02

繳修繕積立金就不會有其他修繕費嗎？

不一定。積立金主要用於共用部分的計畫修繕，室內設備、專有部分及臨時特別負擔可能另外發生。

Q03

人在海外，只要設定自動扣款就可以嗎？

不夠。還要安排收件、現場巡檢、緊急聯絡、稅務、地址登記與帳戶資料更新。

Q04

地址變更多久內要登記？

法務省說明，自 2026 年 4 月 1 日起，所有權登記名義人的地址或姓名變更，原則上須自變更日起兩年內辦理。

下一步

讓房產的每一筆支出、
每一份通知，都有人持續追蹤。

Uniproperty 可依自住、出租或海外持有情況，協助建立年度管理表與文件紀錄，並串接需要的管理及專業窗口。

安排房產持有管理重新檢查 Checklist