日本不動產｜資金計畫・住宅貸款
買得起多少，
不是只看銀行願意借多少。
先算房價以外的支出、成交後備用金與每月持有成本。
再確認自有資金、資金來源、貸款可能性與金利變動風險。
事前相談是準備節點，不是最終核准。
30 秒先理解
房價、現金需求與貸款，
是三個不同的數字。
- 貸款上限，不等於安全預算。
- 事前審查，不等於最終核准。
- 每月還款，不等於全部持有成本。
- 金利類型不同，風險位置也不同。
本頁目錄
DIRECT ANSWER
先確認房價與預計貸款，
再算真正要準備的自備款。
自備款不只是房價扣除貸款後的差額。
還要加上仲介、貸款、登記、保險、稅費、搬家裝修等購房初期費用與其他支出；實際貸款額仍以金融機關審查為準。
01資金計畫尺
輸入房價與預計貸款額，
直接看需要準備多少自備款。
單位為万日圓；初期費用可在售價的 4～10% 間調整，預設數字只供規劃。
先放入這次購屋的四個數字。
拖動滑桿後，自備款、貸款金額與購房總資金會同步更新。
預計需要準備的自備款
2,900 万日圓
房價未貸部分 2,000 万＋初期費用 700 万＋其他費用 200 万。
- 預計貸款金額
- 8,000万
- 購房初期費用
- 700万
- 其他費用
- 200万
房屋價格的資金分配
貸款 80.0%房價自備款 20.0%
初期費用 4～10% 是快速規劃區間，不是固定收費。若金融商品可一併融資部分費用，仍須依銀行審查與正式條件重算。
UNIPROPERTY SUPPORT
線上試算只是第一層。
真正的資金計畫，要把金融機關路線一起整理。
我們會依客戶的居住地、在留資格、收入、資產與購買目的，整理更完整的資金計畫書及符合市場現況的貸款方向。實際核准仍由金融機關審查。
- 01
完整資金計畫書
整理房價、自備款、貸款、稅費與結算前後的現金時點。
- 02
日系／台系金融機關
依實際條件整理可詢問的銀行方向、流程與資料差異。
- 03
日本居住／海外客戶
熟悉不同居住狀態下的申請流程、身分資料與資金準備。
02貸款判斷
四個「不等於」，
先不要混在一起。
- 01
事前相談 ≠ 正式核准
事前階段用來確認可能性；正式審查仍會核對本人、收入、債務、物件與契約資料。
- 02
可借上限 ≠ 安全預算
家庭支出、持有成本、未來收入變化與備用金，不會只靠貸款上限自動回答。
- 03
每月還款 ≠ 全部成本
管理費、修繕積立金、稅金、保險、停車、修繕與生活支出仍要另外計算。
- 04
低金利 ≠ 風險固定
金利類型、適用期間、返還方式與將來變動方式不同，不能只比較當下數字。
03外國籍申請
不是只問有沒有永住權，
而是先確認哪一個金融商品。
各金融機關與商品的申請條件不同。
在留資格、永住資格、日本居住與工作期間、收入、勤務狀況、自有資金、資金來源、信用紀錄、共同申請人及物件內容，都可能影響是否受理與審查。
非永住者是否可以申請、可申請哪一種商品及需要哪些追加資料，應由實際金融機關書面確認。
各金融機關與商品的條件不同，不能把單一案例視為日本住宅貸款市場的共同規則。
FLAT 35｜2026.04.01
《Flat 35》是可以查證的商品實例，
不是全部貸款的共同條件。
- 外國籍申請人須具永住者或特別永住者資格。
- 會把住宅貸款以外的其他借款納入總返還負擔率。
- 所列的總返還負擔率基準僅適用於《Flat 35》，不代表其他貸款商品的共同條件。
- 即使符合基本條件，也不等於審查一定核准。
04金利風險
點選金利類型，
確認風險放在哪裡。
此處僅比較利率結構，不提供可能快速變動的即時利率。
金利類型
變動金利型
利率可能隨制度與市場條件調整
先確認金利何時、依什麼方式改變。
起始金利較低不代表整段期間的負擔固定。應確認基準金利、適用金利、見直し時點，以及返還額如何反映變動。
主要確認
金利調整時點、返還額規則、優遇條件、提前返還及轉換條件。
壓力測試
用高於目前的金利重新試算，確認每月支出增加後仍能保留生活費與備用金。
固定期間選擇型
只有選定期間內固定
固定期間結束後，條件可能重新選擇。
三年、五年或十年等固定期間內金利不變；期間結束後如何適用新的金利與優遇，須依商品條件確認。
主要確認
固定期間、期滿後選項、重新適用的優遇幅度、手續與轉換限制。
壓力測試
同時試算期滿後金利上升與家庭支出增加，避免只看最初固定期間。
全期間固定型
借入期間內金利結構較容易預測
可預測，不代表所有費用都固定。
全期間固定型可降低未來金利變動的不確定性，但借入時點、融資率、期間、團信與手續費仍可能影響條件。
主要確認
實行時金利、融資率、手續費、團信、繰上返還及物件適格條件。
壓力測試
把固定返還額與管理、修繕、稅金及其他持有成本放在同一份長期現金流中。
05費用時點
費用不是同一天發生，
先依時間整理現金需求。
- CONTRACT
買賣契約前後
手付金、仲介報酬的約定付款時點、契約書印紙及其他契約約定款項。
- LOAN
貸款契約與執行
融資手續、保證、團信、印紙、抵押權設定及金融機關指定費用。
- CLOSING
餘款結算與登記
餘款、稅費與管理費精算、司法書士、登記、保險及交付相關費用。
- AFTER
取得後
不動產取得稅、搬家、家具、裝修，以及固定資產稅、管理與修繕等持有成本。
國土交通省的住まいリテラシー平台也將購買費用分成契約、貸款、結算登記與其他支出。實際金額與支付日仍依物件、金融機關、契約及正式估價確認。
06貸款資料
送出以前，
先把本人、收入、資金與物件分開整理。
實際名稱與年度份數依金融機關、職業、在留資格與申請階段而異。
本人
收入
工作
資金
債務
物件
計畫
時程
07官方依據
制度、商品與市場調查，
要依各自來源核對。
2026 年 3 月公布金利類型、返還期間及金利上升風險的消費者資料。
最新頁面收錄 2026 年 1 月調查，公布日為 2026 年 2 月 20 日。
2026 年 4 月 1 日版，載明外國籍、總返還負擔率、用途與物件等商品條件。
整理購屋初期費用、貸款費用、登記、保險與持有成本等項目。
說明買賣契約印紙、登錄免許稅、不動產取得稅及住宅相關稅制。
提供契約、手付金及不動產交易風險的消費者資訊。
資料版本與查閱日期：2026 年 9 月 26 日。
資訊與責任邊界：本頁依該日期可查的官方資料整理，僅供一般資訊分享，不構成個案融資、法律、稅務、保險或投資專業意見。金融商品、利率、稅制、申請條件與審查實務可能變更；實際核貸、費用與資金安排，應由金融機關、合格專業人士或有權機關依最新資料、正式文件及個案事實判定。Uniproperty 僅協助資料整理、中文說明、翻譯、聯絡協調及有效授權範圍內的業務執行。
08FAQ
資金與貸款，
最常卡在這些地方。
Q01
銀行願意貸的金額，就是安全預算嗎？
不是。安全預算還要納入交易費用、持有成本、家庭生活支出、收入變化與成交後備用金。
Q02
事前相談通過，就可以放心簽約嗎？
不能這樣理解。正式核准仍可能受到本人資料、物件、收入、債務與審查條件影響；簽約前還要確認貸款特約。
Q03
外國人申請住宅貸款一定需要永住權嗎？
不能一概而論。各金融機關與商品條件不同；Flat 35 要求永住者或特別永住者，但其他商品須個別詢問。
Q04
頭期款以外還要準備什麼？
還要確認仲介、貸款、印紙、登記、司法書士、保險、稅金精算、取得稅、搬家、家具與裝修等支出。
Q05
變動金利一定比較省嗎？
不能只看當下金利。要確認未來調整方式、返還額變化、承受能力及金利上升時的家庭現金流。
Q06
有海外收入或海外資金可以申請嗎？
是否受理、如何換算及需要哪些證明，依金融機關與商品而異；資金來源、匯款紀錄與稅務也應提前整理。